지난달 29일 오후 서울시내 한 부동산 중개업소 앞을 시민이 걸어가고 있다. [연합]

[헤럴드경제=박일한 기자] “임대차3법이 통과되면 전월세시장의 추가 안정이라는 정책목표를 달성할 수 있다.”(2020년 7월 23일 김현미 당시 국토교통부 장관)

“정부는 새 제도(임대차3법)를 조속히 안착시켜 임대인과 임차인의 권리가 조화를 이룰 수 있도록 최선을 다하라.”(2020년 8월 10일 문재인 대통령)

임대차3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)이 시행되기 시작한 2020년 7월 31일 문재인 정부의 기대는 매우 컸다. 임대차3법 통과를 계기로 전월세시장의 안정 기조가 더욱 확고하게 자리 잡을 것으로 기대했다.

당시 시장전문가들은 임대차3법이 시행되면 집주인이 4년 동안 전셋값을 제대로 올리지 못하기 때문에 초기 계약 때 전셋값을 대폭 높일 것으로 예상했다. 이에 따라 단기간 전셋값이 폭등할 가능성이 크다고 전망했다. 전세가 4년 동안 거래가 안 되기 때문에 전세매물도 감소할 것으로 예상했다. 하지만 문재인 정부 인사들은 그럴 가능성은 없다고 단언했다.

임대차3법 시행 직전인 그해 7월 29일 국회 법제사법위원회에 출석한 추미애 당시 법무부 장관은 “조사한 바에 의하면 (임대차3법 도입 시) 초기 임대료는 한 1.67~8% 정도 상승할 수 있다”며 “초기에는 상승이 될 수 있지만 시장의 임대료 상승 예측보다는 낮지 않을까 합리적으로 기대한다”고 말했다.

하지만 시장은 정부의 판단을 완전히 벗어났다. 개정된 임대차법이 시행되면서 전셋값은 정부의 예측보다 훨씬 더 올랐다. 당시 서울 아파트 전세 가격은 임대차3법이 시행된 2020년 7월부터 12월까지 5개월 동안에만 9.73% 뛰었다. 직전 5개월(2~7월) 상승폭(1.67%)의 6배 수준의 폭등이었다.

당시 서울 아파트 전셋값은 2012년 이후 연간 3~4% 수준의 변동률을 기록할 정도로 비교적 안정된 흐름을 보이고 있었다. 특히 문재인 정부가 출범한 2017년(2.08%)부터 2018년(1.62%), 2019년(0.04%)까지는 역대 가장 낮은 상승폭을 기록했다.

하지만 2020년부터 상황이 달라졌다. 2020년 12.25%, 2021년 11.86% 등 말 그대로 급등세를 이어갔다. 원인은 누가 뭐라고 해도 2020년 8월부터 시행된 임대차3법의 효과였다는 게 대부분 시장관계자의 분석이었다.

문 정부에서는 이를 인정하지 않았다. 전셋값 상승의 이유를 임대차3법에서 찾으려 하지 않았다. 임대차3법 시행 후 전셋값이 폭등하는 상황에서 김현미 당시 국토부 장관은 “임대차3법이 전세난의 원인은 아니다”고 했다. 임대차법 시행 1년이 지난 2021년 7월 박완주 당시 민주당 정책위 의장도 “전셋값은 부동산값을 따라가는 것”이라며 “임대차3법만 문제가 아니라 부동산정책 전체를 들여다봐야 한다”고 전세난의 원인을 뭉뚱그려 판단했다.

시장에서는 유례없는 전셋값 폭등의 원인을 임대차3법에서 찾았다. 전세시장에 기존 재계약과 신규 계약 간 ‘이중 가격’ 현상이 나타나는 등 시장이 왜곡되고 있는 건 누가 봐도 임대차3법의 효과였다.

임대차3법의 체감효과도 제각각이었다. 계약갱신청구권을 행사해 2년의 시간을 더 번 사람들은 안도했지만 당장 새 전셋집을 구해야 하는 사람들은 울화통을 터뜨렸다. 재계약을 한 사람들도 시간이 지나면서 불안해졌다. 어차피 4년 후 새로 계약하는 상황에선 시장에서 형성된 전셋값을 따를 수밖에 없기 때문이다.

임대인도 불안하긴 마찬가지였다. 집을 샀지만 마음대로 세입자를 내보낼 수 없었다. 들어가고 싶어도 못 들어가는 사례가 속출했다. 서민 주거안정을 위한 대책이라고 했으나 임차인이나 임대인 모두 고통을 받았다.

임대차3법은 올해 3월 기준 시행한 지 20개월이 지났다. 이 기간에 서울 아파트 전셋값은 23.23% 올랐다. 경기도, 인천을 포함한 수도권 전체(23.68%)는 물론 전국(19.23%) 기준으로도 전셋값은 말 그대로 급등했다. 임대차3법 시행 직전 20개월(2018년 11월~2020년 7월)과 비교해 서울(2.24%) 기준으론 10배 이상, 전국(0.65%) 기준으로 30배 가까운 폭등이다.

임대차3법은 시행 2년이 지나는 올 8월부터는 새로운 국면을 맞는다. 기존 재계약물량이 시장에 나와 새로운 계약을 해야 한다. 기존 신규 계약과 가격 차이가 큰 만큼 급등할 가능성이 크다. 전세시장 불안은 어느 때보다 커졌다.