김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장이 지난 26일 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 ‘헤럴드부동산포럼 2021’에서 종합토론에 임하고 있다. [헤럴드경제=박해묵 기자]

[헤럴드경제=김은희 기자] “더하고 보태는 시대가 아닙니다. 덜어내고 빼내는 시대죠. 시대에 맞지 않는 낡은 제도를 걷어내고 우리 사회가 필요로 하는 새로운 제도를 담았으면 좋겠습니다.”

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 지난 26일 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2021’의 두 번째 주제발표자로 나서 해묵은 제도와 기준에 대한 재조정이 필요하다고 강조했다.

김 실장은 일단 정부의 과도한 규제와 복잡·다양한 공급방식이 주택시장의 혼란을 더하고 있다고 지적했다. 그는 “과거 서울의 주택시장을 살펴보면 규제가 없던 적이 거의 없다”며 “그게 시장의 변동성을 키웠고 주택가격이 일시적으로 급등하는 현상으로 나타났다”고 말했다.

특히 분양가상한제나 고분양가관리지역과 같은 공급가격 규제에 대해 “핀셋규제가 아닌 전체 규제로 작동하고 있다. 효과가 있는가, 부작용은 없는가에 대한 검토가 필요하다”고 강조했다.

그는 “정부가 2·4공급대책에서 새로운 개발수단과 신주택모델을 많이 도입했다. 결국 모두가 집인데 이름이 많고 조건도 다양하다 보니 사람들은 어렵고 혼란스러울 수밖에 없는 상황”이라며 “배분방식이 복잡해지면서 공정성 논란도 있고 기준과 원칙이 있는가에 대한 의심도 낳고 있다”고 꼬집었다. 새로운 정책 수단에 대한 시도 자체는 긍정적이나 시장 참여자들이 이를 이해하고 신뢰하고 따르느냐는 다른 차원의 문제라는 얘기다.

김 실장은 “공공 주도 사업에 대해선 지원을 강화하고 규제를 완화한 반면 민간은 여전히 규제하고 있다”며 “일반 재개발·재건축에 대한 규제도 지속하고 있어 서울시와 충돌할 수밖에 없다”고 말했다 과거 소규모 정비사업으로는 기반시설을 확충할 수 없다는 한계를 느껴 대규모 정비사업을 추진해놓고는 다시 소규모 사업을 지원하는 방향으로 정책을 수정한 것도 미완적이라고 봤다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장이 지난 26일 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2021’에서 ‘문재인 정부 주택공급정책과 시장 효과’에 대해 강연하고 있다. [헤럴드경제=박해묵 기자]

게다가 한발 늦은 문재인 정부의 주택공급정책이 시장 안정화로 이어지기까지는 상당한 시간이 소요될 수밖에 없다고 김 실장은 설명했다. 그는 “정부가 200만가구가 넘는 공급계획을 발표했지만 당장 주택가격에 영향을 주는 건 아니다”면서 “최근 매수자 우위 시장이 매도자 우위 시장으로 변하고 있어 하반기에는 가격이 더 불안해질 수 있는 상황”이라고 우려했다.

김 실장은 “대량 공급기 이후 가격은 안정돼왔다”면서 “공급시기까지 시장에 잔존한 불안심리를 어떻게 잠재울 것인가를 정부가 고민해야 한다”고 힘줘 말했다.

무엇보다 건전한 공급기반을 구축하기 위해선 경기대응적 정책 추진을 지양해야 한다는 게 김 실장의 주장이다. 그는 “공급대책이 과거처럼 단절되면 안 된다”며 “당장 효과가 없더라도 인내를 가지고 긴 호흡으로 대응해야 한다”고 주문했다.

김 실장은 “10명 중 8명이 집을 가지고 싶어 하는 사회다. 임차가구도, 젊은 세대도, 집을 가지고 있는 이들도 시설이나 설비가 더 양호한 집으로 이사하고 싶어 한다”면서 “사람들이 왜 집에 열광하고 갈증을 느끼는지 진지하게 고민해야 현실에 맞는 공급정책을 내놓을 수 있다”고 말했다.

재고주택시장에서의 주택공급에 대한 고민도 필요하다고 봤다. 그는 “신규 주택으로 집을 마련하는 비율은 20%로 나머지는 기존주택에서 나온다”며 “우리 공급정책에는 분양시장만 있고 재고주택시장은 없다”고 지적했다.

아울러 “자가 지원과 임대정책을 병행하되 임대 쪽에서도 공공임대, 등록민간임대는 물론 비제도권의 민간임대에 대한 균형을 잡아야 한다”고 김 실장은 조언했다. 그는 “2017년 임대주택 등록 활성화 정책을 내놨으나 지난해 7·10대책 이후 사실상 폐지 수순이 아닌가 하는 혼란이 있고 추가적인 혜택 축소 논의도 진행되고 있다”며 “공공임대와 민간임대의 균형점을 어떻게 찾을 것인가도 공급정책이 풀어가야 하는 숙제”라고 했다.

2·4대책과 관련해선 “전통적 정비사업을 정상화하면서 신사업에 대한 민간 참여도 확대해야 한다”면서 도심공공주택복합사업을 도심주택복합사업으로 확장할 것을 제안했다. 1기 신도시 재건축·리모델링을 통해 최대 10만가구까지 공급할 수 있다는 점을 언급하며 정비방안 마련도 주문했다.

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