공사 막바지에 다다른 송파구 헬리오시티 모습. [제공=HDC현대산업개발]

양도세·종부세 세금 혜택에도
주변시세 감안 등록 불확실성
거래제한 등 제약조건 따져야

아파트 분양권이나 입주권이 있으면 주택 임대사업자 등록을 할 수 있지만 등록에 따른 혜택을 좌우할 공시가격을 알 수 없어 신중한 선택이 요구된다.

앞서 정부는 9ㆍ13부동산 대책을 통해 다주택자가 조정대상지역에서 새 집을 취득해 임대사업자로 등록하더라도 양도세 중과를 일반 다주택자와 같도록 혜택을 축소했다. 단 기존 보유 주택은 해당되지 않는다. 분양권이나 입주권도 마찬가지여서 이미 분양권을 갖고있다면 소유권 이전 등기 전에도 임대사업자로 등록할 수 있다.

수도권에선 전용85㎡이하, 공시가격 6억원 이하인 주택을 8년 이상 장기 임대등록하면 양도세 중과와 종부세 합산 배제 혜택을 볼 수 있다. 취득세 감면 등 다른 혜택도 있지만 핵심은 양도세와 종부세다.

관건은 공시가격 6억원 이하라는 조건이다. 입주를 아직 하지 않은 아파트는 공시가격이 없다. 공시가격은 매년 4월 30일 공표된다. 국토부 관계자는 “매년 1월 1일 건축물 대장이 존재해야 공시가격이 나오기 때문에 해당 시점에 준공이 되지 않은 공동주택 분양권은 공시가격이 없다”며 “임대개시일 시점에 공시가격이 6억원 넘게 나오면 (양도세 중과 및 종부세 합산 배제) 혜택을 볼 수 없다”고 설명했다.

때문에 분양권ㆍ입주권 소지자는 주변 시세를 감안해 공시가격을 알아서 전망해 등록 여부를 결정해야 한다. 물론 공시가격이 6억원을 넘더라도 등록은 할 수 있지만 혜택보다는 오히려 임대의무기간 동안 거래를 하지 못하고 임대료를 연간 5%이상 올리지 못하는 제약이 더 클 수 있다. 적지 않은 불확실성이다. 국토부는 이런 모호함을 인정하면서도 “등록을 막으려는게 아니라 혜택을 주는 개념이기 때문”이라고 설명했다.

당장 입주가 다가온 송파구 헬리오시티의 일부 집주인들은 혼란의 당사자가 될 수 있다. 전용 59㎡이상 주택은 주변 시세를 감안할 때 공시가격이 6억원을 넘어갈 것이 확실시되지만 1552가구나 되는 전용39㎡는 단언하기 어렵다. 올해 잠실 리센츠 27㎡의 공시가격은 3억5000만원 가량이다. 때문에 내년 공표될 공시가격을 보고 임대사업자 등록 여부를 결정하는게 현명한 선택일 수 있다.

반면 전월세 세입자는 임대사업자 등록을 한 집주인의 매물을 적극 공략할 필요가 있다. 주택 임대사업자와 임대계약을 맺으면 계약한 임대료가 기준금액이 돼 연간 임대료 상승은 5%로 제한된다.

헬리오시티의 경우 일부 급전세가 1~2억원 가량 싸게 나오는 등 가격이 하락세를 걷고 있지만 입지 등을 고려할 때 2년 뒤엔 전세가격이 반등할 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 결국 전세살이 2년 뒤 이사할 생각이 아니라면 당장은 전세가격이 조금 높더라도 주거 안정에 좀더 무게중심을 두는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com