［헤럴드경제 =한지숙 기자］정부가 가계부채 관리 대책을 택지공급 관리 등 주택공급 조절로 선회하면서, 대기업과 중소건설사 간에 희비가 엇갈리고 있다.

정부는 택지 매입 단계부터 인허가, 분양에 이르기까지 주택공급을 관리할 방침이다. 이에 따라 LH 공공택지 공급물량을 조절하고, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 신청 시점을 ‘사업계획 승인 이후’로, ‘수용 및 매도 청구대상 토지 포함 시 수용ㆍ매도 확정 후’ 보증신청으로 요건을 강화했다.

또한 경기 변동 등 리스크에 취약한 사업장에 대해 금융기관 PF 대출 취급 시 심사를 강화하고, 철저한 사업성 심사와 주택 과잉공급 사전 차단을 위해 주택도시보증공사(HUG) ‘분양보증 예비심사’를 도입한다.

미분양 관리지역(7월 말 현재 20개)을 인허가물량ㆍ청약경쟁률 등을 고려해 확대하고, 미분양 관리지역으로 지정되면 분양보증 예비심사 및 본점심사를 의무화한다. HUG의 중도금 대출 보증도 100%에서 90%로 낮춘다.

정부 발표대로 택지지구 공급이 줄어들면 재개발ㆍ재건축 등 도시정비 사업 활성화가 기대되지만, 도시정비사업의 경우 브랜드파워에서 밀리는 중소건설사에게는 진입 장벽이 높다.

한 중소건설사 관계자는 “가뜩이나 정부 수주가 줄어 어려움을 겪고 있는데, 그마저도 줄인다고 하니 더 힘들어질 것”이라며 “수도권, 특히 서울의 도시정비는 대기업 잔치판으로 중견건설사 조차 명함을 못내민다”고 말했다.

신용도가 높은 대기업 건설사와 그렇지 못한 중소건설사 간에 양극화가 더 벌어질 것이란 전망이 나온다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “PF심사 강화는 결국 지방과 중견건설사를 죽이겠다는 것으로 들린다”며 “대형건설사는 좋은 입지의 사업지를 가지고 있어 큰 영향은 없을 것이지만, 중견건설사는 그 반대여서 타격이 있을 것”이라고 예상했다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “미분양 지역을 선제적 관리하겠다는 게 발표의 핵심인데, 중소건설사들이 더 어려워 질 수 있으며, 이런 영향은 단기적으로는 알수 없고, 장기적으로 나타난다”고 말했다.

중도금 보증이 100%에서 90%로 낮아지면 건설사 보증부담이 커진다. 간접적으로 중도금 대출금리 상승 등 수분양자에게 부담이 전가될 수 있다. 앞으로 건설사 신용등급에 따라 중도금 대출 금리가 차별화하면, 대기업 사업지과 중소기업 사업지 간에 분양 성적도 크게 달라질 수 있다.

하지만 건설사가 사업성이나 분양성이 낮은 부지에 대해선 이미 개발을 자제하는 분위기로 주택경기가 바뀌어서, 건설업계 일각에선 이번 대책의 실효성은 낮다는 견해도 있다.

서홍 대림산업 전무는 “주택시장은 이미 변두리와 중심으로 양극화돼 토지가 대비 분양가가 낮아 사업성을 맞추지 못하는 지역은 묻어두고 있다”며 “중소건설사 보유지도 마찬가지며, 다수의 건전한 기업에 미칠 영향은 크지 않다”고 말했다. 서 전무는 “다만 무분별하게 토지를 사들여 개발한 시행사는 문제될 소지가 있는데, 그런 곳들이 많지는 않다”고 덧붙였다.

이미 HUG의 보증심사가 강화된 마당에 추가로 강화 의지를 밝힌 대목에선 우려의 목소리도 나온다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “공급시장의 프로세스별 체계적 관리 유도라는 장기적 목표는 긍정적이나, HUG를 통한 민간 분양시장의 과도한 규제는 향후 부작용 발생 가능성도 존재한다”며 “독점적 분양보증시장에서 HUG의 규제 강화는 민간 영역의 효율성을 저해하는 결과로 나타날 수 있어 지속적인 모니터링과 종합적인 효과 검토가 필요한 것으로 판단된다”고 평가했다.

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