개포 주공 2단지 재건축은 강남구 개포동, 도곡동, 일원동을 아우르는 개포택지개발지구 아파트 재건축 가운데 가장 빠른 1호다. 1982년 입주한 개포 주공 1ㆍ2ㆍ3ㆍ4ㆍ개포 시영 등 5개 저층(5층) 아파트 단지 1만2410가구는 2021년 무렵까지 1만5386가구로 탈바꿈한다. 공무원8단지와 일원현대 재건축을 포함하면 1만8731가구가 아파트촌을 이루게 된다. 34년만에 강남권 저층 아파트 시대를 마감하는 역사적 의미도 있다.
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| 서울시와 강남구의 전용면적별 아파트 공급 현황［자료 =서울시. 2014년］ |
개포 2단지 분양이 주목받는 또 다른 이유는 분양가격이 개포지구에서 향후 쏟아져나올 아파트의 ‘기준선’이 되기 때문이다. 개포 주공3단지 재건축인 ‘디에이치’가 오는 6월에 분양 예정이다. 이후 개포시영이 오는 5월10일까지 이주를 마쳐 빠르면 연말에 일반분양한다. 이어 4단지, 1단지 순이다. 개포 외에도 올해 강남권에선 서초구 잠원동에서 4월 아크로리버뷰(신반포 한신5차), 8월에 잠원한신18차가 각각 일반분양에 나선다.
개포 2단지는 지하3~지상35층, 23개동, 1957가구로 이뤄진다. 이 가운데 일반분양 공급량은 전용면적 49㎡ 33가구, 59㎡ 69가구, 84㎡ 105가구, 99㎡ 103가구, 113㎡ 39가구, 126㎡ 47가구 등 모두 396가구다. 일반분양분 중 84㎡ 이상 중대형이 꽤 많다. 이는 앞서 1월에 분양한 신반포자이를 비롯해 강남 재건축 아파트의 일반분양이 대부분 소형 위주였다는 것에 비해 두드러진 차이다.
때문에 개포 2단지의 흥행 성공의 관건은 중대형을 선호하는 중산층의 관심을 얼마나 끄느냐로 여겨진다.
시공사인 삼성물산은 개포택지지구 32개 단지 4만여 가구 중 첫번째이자 중심 단지로서의 ‘프리미엄’을 강조하고 있다. 고급스러운 문주를 도입하고, 예술성과 조형미를 가미한 외관을 쓴다는 계획이다. 또한 1200평 규모의 운동시설과 호텔급 수준의 게스트하우스, 삼성 계열사와 제휴한 조식서비스, 요리교실 등 문화센터 등 입주민 커뮤니티에서 차별화를 꾀했다. 발코니 확장, 일부 평형을 제외하고 천정형시스템 에어컨을 기본으로 제공하며 대형 평형에는 벽난로도 꾸며진다.
최근 몇년새 강남권에선 중대형 아파트 공급이 적긴 했다. 1~2인 가구 증가와 금융위기 이후 건설가 가격이 비싸 미분양 위험도 중대형 공급을 기피해서다.
26일 서울시 통계에 따르면 2014년 기준 전용면적 85~102㎡ 이하 아파트 수는 서울에서 22만7198가구로 전체 아파트 수(149만4047가구)의 15.2%를 차지하고 있다. 중소형인 60~85㎡ 이하가 49만6224가구(33.2%)로 가장 많다.
85~102㎡ 이하는 강남구에서 3473가구에 그쳐 강남구 전체(11만4596 가구)의 고작 3% 뿐이다. 같은 면적이 서초구와 송파구에선 각각 9745가구(12%), 5921가구(5.6%)로 이 보다 많다. 강남구에서 중형 아파트가 적은 이유는 개포 주공을 비롯해 오래된 저층 소형 아파트들이 많기 때문이다.
인근 공인중개소들에 따르면 개포 주공1~4단지와 시영의 재건축 시 59~84㎡가 전체에서 평균 44%를 차지해 가장 많다. 전용면적별 평균 비율은 ▷59㎡ 이하 33.6% ▷84㎡~125㎡ 미만 20.84% ▷125㎡ 초과 2.67% 등으로 중대형인 84~125㎡ 미만이 가장 적다.
인근 공인중개소들에 따르면 분양가격은 3.3㎡당 3600~3800만원선에서 조합과 시공사가 조율 중이다.
개포 지구는 대모산, 양재천, 개포공원 등 청정한 환경, 대치동 학원가와 접근성이 좋은 점 등이 최고 장점으로 꼽힌다.
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| 블레스티지 조감도. |
하지만 재건축 단지의 한계인 평면 구조와 단치 배치는 취약점으로 꼽힌다. 수납공간이 여유로운 요즘 아파트에 비해선 떨어질 수 밖에 없다. 선릉로 변을 따라 성벽처럼 두른 소형 면적의 답답한 구성도 단점으로 꼽힌다. 인근 공인중개소들에선 “2단지의 장점은 속도가 빠른 것 뿐”이라고 폄하하는 곳도 있다.
박합수 KB국민은행 도곡PB센터 수석부동산전문위원은 “개포 2단지의 입주 수요자는 부유층의 2세를 위한 증여 목적, 현대ㆍ경남ㆍ우성ㆍ미도 등 주변 중층 노후아파트에 사는 중산층, 공기 좋은 곳을 찾는 강남권 은퇴 수요자가 될 것”이라며 “이런 층이 배후수요로 작용해 3600~3800만원 사이 분양가라면 40평대도 충분히 승산이 있을 것”이라고 말했다.
jshan@heraldcorp.com
