선순위 임차인 존재·근저당권 금액
다가구주택 임대차 계약시 파악 필수


박모(32) 씨는 지난 2012년 초 경기도 평택의 한 다가구주택에 전세금 4500만원에 2년 계약을 맺고 확정일자까지 받아놨다. 18가구가 사는 이 다가구주택에는 최권최고액 4억2000만원의 근저당설정이 돼 있었다. 이듬해 이 주택은 경매로 넘어갔고 지난해에야 6억원에 낙찰됐다.

하지만 박 씨는 배당을 전혀 받지 못했다. 다른 배당권자보다 후순위자라는 이유에서였다. 그는 “중개업자가 선순위 임차인의 존재와 보증금 액수에 관해 설명을 다하지 않아 판단을 그르치게 했다”며 손해배상을 냈다.

법원은 결국 이 사건에 대해 “법률에 근거한 설명 의무를 다하지 않았기에 보증금 회수를 걱정하지 않고 계약을 맺었다”며 공인중개사의 배상책임을 인정했다.

원룸ㆍ도시형생활주택 같은 다가구주택과 다세대에 수요가 몰린다. 아파트에 비해 상대적으로 주거비 부담이 덜하기 때문이다. 임대시장에서 차지하는 파이도 커졌다. 국토교통부 통계를 보면, 올 상반기 아파트를 제외한 다가구ㆍ다세대주택의 전월세 거래량은 42만2431건으로 작년 동기보다 2.4% 증가했다.

특히 임대차 관계가 복잡한 다가구는 임대차 계약시 각별한 주의가 필요하다. 나보다 먼저 전입한 임차인들이 얼마나고 있고, 그들의 전월세 보증금이 얼마인지에 따라 나의 ‘임차권 순위’가 결정되기 때문이다.

한 일선 법무사는 “경매로 넘어갈 경우, 각 세입자들이 언제 전입을 했고 임차 보증금은 얼마인지에 따라서 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부가 결정된다”며 “이 때문에 다가구주택 전월세 계약을 맺기 전에는 ‘선순위 근저당권의 금액’과 ‘선순위 임차인 존재’를 파악하는 것이 필수”라고 했다.

선순위 근저당권 금액은 등기부등본에서 쉽게 확인할 수 있다. 근저당권이 설정된 내용은 계약서에 중개사가 기재하기도 한다.

하지만 선순위 임차인의 존재를 확인하는 건 조금 까다롭다. 이는 만일 집이 경매에 붙여질 경우 나보다 우선적으로 배당을 받게 될 사람들이 있는지, 그들의 채권액(보증금)은 얼마인지를 아는 것이다. 이 정보는 ‘전입세대 열람’을 통해 확인할 수 있지만 집주인이나 현재 세들어 사는 사람 같은 법에서 정한 이해관계자가 아니면 열람 권한이 없다. 정작 안전하게 계약을 이끌어야 할 공인중개사들도 불가능하다.

현재로서는 예비 임차인이나 중개사가 세대원 정보를 파악하기 위해선 집주인(임대인)에게 적극적으로 요구하는 수밖에 없다.

한국공인중개사협회에 따르면, 다가구주택에서 보증금 반환 선순위와 관련된 중개사고는 전체 중개사고 유형에서 20~30% 정도를 차지한다. 앞으로 다가구주택의 전ㆍ월세 거래가 늘어날수록 이 비중은 커질 가능성이 있다. 공인중개사협회 관계자는 “직접적으로 세대열람은 못하더라도 중개사들이 간접적으로 해당 정보를 확인할 수 있도록 제도를 열어줄 필요가 있다”고 했다.


박준규 기자/whywhy@heraldcorp.com