▶등기부등본과 계약서, 기본 중의 기본=중개업자의 “다 알아서 해준다”는 말에 손놓고 있어선 안 된다. 세 들어 사려는 집의 등기부등본을 확인하는 건 필수. 등본에 기재된 주소와 실제 계약지 주소가 같은지 확인해야 한다. 계약서에는 아파트 동ㆍ호수까지 적혀있으나 등본에는 번지까지만 나타날 수 있다. 이 경우, 해당 아파트가 경매로 넘어갔을 때 자칫 보증금 보호를 받지 못할 수도 있다.
근저당설정권 여부는 집중해서 확인할 부분이다. 근저당이 있으면 임대인은 늦어도 잔금을 내는 시점까지는 대출을 모두 갚아서 말소해주는 게 보통이다. 그게 여의치 않은 상황이라면, 근저당권 설정액과 전셋값의 합계액이 매매시세의 60%선 아래인 곳을 골라야 한다.
계약자 인적사항도 반드시 살피고 실제 주민등록증 내용과 일치하는지 살펴야 한다. 보통 계약과 잔금 납부 사이에 한달 이상의 공백이 있기에 등본은 잔금을 치를 때에도 확인한다. 그 사이 없던 근저당설정이 생겼을 수도 있다.
임대인에게 밀린 세금이 없는지도 알아두면 좋다. 국세나 지방세를 체납한 경우, 정부가 집을 공매에 맡긴 뒤 밀린 세금을 징수할 수도 있기 때문이다. 이 부분은 등본에 드러나지 않는 만큼 집주인에게 납세완납증명서를 요구하면 된다.
▶전입신고ㆍ확정일자…부족하면 전세보증보험=잔금까지 다 치르고 입주를 한 뒤에는 서둘러 주민센터에 전입신고를 한다. 전ㆍ세계약서에 도장을 찍고 확정일자까지 마치면 세입자에겐 ‘우선변제권’이 생긴다. ‘깡통전세’ 걱정에서 최소한의 대항력을 갖춘 셈이다. 최악의 경우 집주인의 집이 공매나 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 밑바탕이 된다.
문제는 전셋값이 폭등하면서 확정일자만으로 충분하지 못하게 됐다는 사실이다. 이 경우 전세금보증보험이 해법이다. 불가피하게 근저당이 설정됐거나 전세가율이 높은 집에 들어가게 된 경우에 도움이 된다.
현재 대한주택보증(대주보)의 전세보증금반환보증과 서울보증보험의 전세금보장신용보험이 판매된다. 가입조건과 보장범위는 제각각이다. 대주보는 전셋값이 4억원 이하(수도권 기준) 주택에 2년 이상 전세계약을 맺은 때에만 가입할 수 있다. 서울보증의 경우 전세금 한도는 없으나 1년 이상의 전세계약을 맺어야 보증받을 수 있다.
보험료는 아파트 기준으로 대주보와 서울보증 상품이 각각 전세금의 연 0.197%, 0.232% 수준이다. 3억원 아파트라면 연간 보험료는 각각 59만1000원, 69만4000원 정도다.
▶월세로 바꾸자는 집주인…어떻게=금리가 떨어지면서 기존의 전셋집을 월세로 돌려달라는 집주인의 요구도 빗발친다. 재계약을 앞둔 세입자로선 골치아픈 일이다.
하지만 “전세금 올려달라”, “월세로 전환하자”와 같은 집주인의 의사표시는 계약종료일로부터 6개월에서 1개월 전에 미리 이뤄져야 한다. 이 기간을 놓친 임대인은 임의로 계약변경을 요구할 수 없다. 이른바 ‘묵시적 갱신’이 적용되기 때문이다. 이 묵시적 갱신 기간이 되면, 집주인은 “나가라”고 요구할 수 없고 주택임대차보호법에 따라 전세금 인상율도 5%를 넘길 수 없다.
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