부동산실명법 개정으로 법인명의 명의신탁행위 형사처벌 가능해져
특히 부부간의 명의신탁 관련 사해행위취소 소송 늘어
지난달 초 과징금 분할납부와 납부기한 연장, 위반 법인·단체 형사처벌 등의 내용을 골자로 한 부동산실명법 개정안이 국무회의를 통과했다. 이에 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)’을 위반한 법인과 단체에도 형사처벌이 가능해질 것이라는 전망도 점쳐졌다. 법무법인 진솔의 강민구 대표변호사는 “법인 명의로 명의신탁행위가 이뤄진 경우 법인 대표자 등 실제 행위자와 법인 모두 형사처벌이 가능하도록 양벌 규정을 신설돼 이에 대한 숙지가 필요하다”고 조언했다.
부동산실명법 따라 명의신탁 무효이나 유효한 명의신탁 유형도 있어
통상 ‘명의신탁’이라 함은 대내적인 관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하면서 등기부상의 소유명의는 수탁자 앞으로 등재해 두는 것을 의미한다. 이러한 명의신탁은 △2자간 명의신탁, △3자간 명의신탁 (중간생략 등기형 명의신탁), △계약명의신탁 등 세 가지 정도로 구분할 수 있다.
강민구 변호사는 “1995. 7.1.부터 시행된 부동산실명법은 부동산에 관한 명의이전약정과 이에 따른 부동산물권변동은 무효라고 규정하고 있다”며 “다만 예외적으로 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한 쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 경우 물권변동은 유효하다”고 설명했다. 한편 조세포탈, 강제집행면탈, 법령상제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 종중재산, 부부간, 종교단체 등의 명의신탁을 예외적으로 허용하고 있다.
명의신탁과 횡령죄의 성립여부
명의신탁을 인정하고 있는 종중재산, 종교단체 등의 경우에 명의수탁자가 임의로 처분할 경우 당연히 신뢰관계 위반으로 횡령죄가 성립된다. 다만 부부간 명의신탁의 경우는 친족상도례에 해당되어 횡령죄가 성립되지 않을 가능성이 크다. 그럼 그 외의 명의신탁의 경우 수탁자가 임의로 재산을 처분하면 횡령죄가 성립되나? 만약 성립된다면 피해자는 누가 되는가의 점에 관하여는 법률관계가 매우 복잡하다.
먼저 2자간의 명의신탁 경우 부동산실명법에 의해 명의신탁약정과 소유권이전등기는 무효이다. 따라서 부동산의 소유권은 여전히 신탁자에게 있고 수탁자는 등기명의에 의해 이 부동산을 보관하는 자에 해당하므로 신탁부동산을 처분한 때에는 횡령죄가 성립하게 된다. 강민구 변호사는 “이러한 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 하는 원상회복청구를 할 수 없기 때문에 대신 ‘원인무효에 의한 소유권이전등기말소’를 구하거나 ‘진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행’을 구할 수 있다”고 설명했다.
중간생략형 명의신탁과 계약명의신탁의 차이점은?
두 번째로 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고 ‘신탁자가 매매계약의 당사자’가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되 등기는 매도인으로부터 수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 3자간 명의신탁 형태가 발생할 수도 있다. 이를 ‘중간생략 등기형 명의신탁’이라고도 한다. 이 경우 에도 명의신탁약정은 무효이고, 그에 따라 행하여진 수탁자 앞으로의 소유권이전등기도 효력을 잃게 되므로 소유권은 매도인에게 남는다.
강민구 변호사는 “3자간 명의신탁에서 수탁자가 자신의 명의로 되어 있음을 기화로 소유권이전등기를 거부할 경우 신탁자는 횡령죄로 형사고소를 하고 불법행위로 인한 금전적 손해배상청구가 가능하다 (대법원 2002. 8. 27.선고 2002도2926)”며 “만약 부동산의 소유권을 바로 넘겨받고 싶다면 매도인을 대위해 무효한 수탁자 명의의 등기의 말소를 구하고, 아울러 매도인을 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기청구를 하는 민사적 대응도 고려할 수 있다”고 말했다.
마지막으로 계약명의신탁의 경우는 사정이 다르다. 이는 ‘명의수탁자가 계약의 당사자’가 되어 매도인과 계약을 체결하고, 신탁자는 돈만 지불하는 형식으로 신탁자는 계약의 전면에 전혀 나타나지 않게 된다. 3자간 명의신탁과의 주된 차이점은 계약의 당사자가 명의신탁자가 아닌 수탁자라는 점이다. 이 경우 매도인이 그러한 사정을 모를 경우 수탁자 앞으로 된 명의는 유효하게 된다. (부동산실명제법 4조 ②항 단서) 따라서 소유권은 수탁자 앞으로 종국적으로 넘어가며 신탁자는 수탁자에게 자신이 지불한 매매대금에 대한 부당이득반환청구만을 할 수 있다. 따라서 이 경우 수탁자는 임의로 재산을 처분해도 이는 자신의 재산을 처분한 것이므로 횡령죄가 성립되지 않는다.
명의신탁 관련 분쟁 전문변호사 도움 필요
명의신탁 관련해서는 특히 부부간의 명의신탁과 관련된 소송이 급증하고 있는 실정이다. 강 변호사는 “부부간의 재산을 어느 일방의 명의로 한 경우 이것이 명의신탁에 해당되는가가 사해행위취소소송과 관련해 매우 중요한 쟁점이 된다”며 이러한 소송에 연관된 경우 반드시 부동산전문변호사와 상의해서 처리하는 것이 좋다고 조언한다.
[도움말: 법무법인 진솔 강민구 대표변호사]
