경기불황이 지속되면서 전원주택시장과 토지시장도 급격히 급매물이 쏟아지고 있다. 특히 전원주택단지 경우 분양 비수기를 맞아 분양성적이 시들해지자, 일부 대출금 이자가 연체되는 처지에 놓인 전원주택지는 할인분양에 나서기도 한다. 이렇게 급매물이 급증하면 자연스럽게 전원주택지를 비롯한 농장, 과수원, 임야와 농지 담보물건들이 경매, 공매, NPL(Non Performing Loanㆍ부실채권)시장으로 나오게 된다.

경매와 공매는 부동산 취득을 위한 주요 방법으로 자리잡은 상황. 최근에는 부실채권으로 불리는 NPL이 전원주택과 귀농귀촌 준비를 위한 새로운 방법으로 부각되는 모습이다.

채권자가 채무자로부터 채권을 회수하기 위해 담보로 잡고 있던 물건을 민사소송을 통해 처분하는 것이 경매라고 한다면, 세금을 내지 않아 재산이 압류된 것이나 국가의 자산을 경매에 올리는 것이 공매다.

공매는 낙찰대금이 얼마냐에 따라 대금 납부 조건이 경매에 비해 조금 더 유리한 게 특징이다. 또 공매는 여러 번 재입찰이 가능해 경쟁자가 없는데도 터무니없이 비싼 가격에 낙찰받을 우려가 없다.

다만, 공매는 압류재산이라는 특징 때문에 만일 체납자가 세금을 중도에 완납한다면 공매공고가 났더라도 취소될 수 있다는 점은 주의해야 한다.

NPL은 금융권에서 개인이나 법인에 부동산을 담보로 대출(또는 신용대출)을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때 갚지 못해서 발생된 채권을 말한다. NPL의 유형은 보통 담보부, 무담보 및 상각, 카드 채권 등 다양하다. 다만 보통 NPL 투자를 말할 때엔 1순위 근저당 설정이 된 ‘부동산담보부 NPL’을 대상으로 삼는다.

NPL을 활용해 수익을 내는 원리는 이렇다. 1순위 저당권을 개인이 할인된 가격으로 사두었다가 그 부동산이 경매로 넘어가서 낙찰이 되면 그에 따른 배당금을 받거나, 본인이 직접 낙찰을 받아 수익을 내는 식이다.

그간 부동산을 저렴하게 매입하는 방법으로 경매가 많이 활용됐으나, 최근 부실채권이 부각되는 데에는 경매시장의 높아진 경쟁률 때문이다. 경매시장에 참여하는 실수요자들이 점점 많아지면서 낙찰가가 오르고 있다. 이에 반해, NPL은 경쟁자가 적어 준비만 확실히 한다면 경매를 통한 것보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있다는 점이 부각된다.

서울에 사는 한 지인은 2년 전부터 자연환경이 쾌적한 용인 수지에 전원주택을 짓기로 마음을 먹었다. 그곳의 토지 시세는 평균적으로 ㎡당 100만~200만원 수준. 그는 시세보다 저렴하게 토지를 매입할 수 있는 방법을 모색하던 중 우연히 NPL 투자를 알게 됐다. 현재 용인 고기동에 전원주택단지 공사가 중단된 6600㎡짜리 토지 4필지가 ㎡당 60만원에 나와있는 NPL 투자를 준비 중이다.

경매와 공매, 또는 NPL를 꼼꼼히 살펴본다면 귀농귀촌과 전원생활에 필요한 비용을 아낄 수 있는 길이 열린다. 특히 각종 관련법규와 권리분석 때문에 일반인들이 쉽게 접근하기 어려웠던 토지시장에서 NPL의 활용은 앞으로 보다 활성화될 전망이다.