기획 ‘임대시장의 파이어니어’를 시작하며…

올해 부동산의 키워드는 단연 ‘임대시장’이다. 저성장 기조가 계속되면서 과거 개발시대와 같이 자본이득(capital gains)을 볼 수 있는 시대는 끝이 났다. 사람들은 집을 사는(Buying) 곳이 아니라 사는(Living) 곳으로 인식하기 시작했다. 정부 역시 올해 부동산 정책과 관련해 “올해에는 임대주택 공급에 매진하겠다”고 공언했고, 지난 1월 첫 부동산정책으로 ‘기업형 임대주택 사업 활성화 방안’을 내놓기도 했다.  

이에 저금리 기조 속 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 진행되면서 새로 문이 열린, 혹은 훨씬 커진 ‘임대시장’은 그 어느 때보다 사람들의 주목을 받고 있다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “노령화 등으로 1~2인가구가 증가하는 가운데, 집값 상승으로 자본이득으로 볼 수 없는 저금리 기조가 계속되면서 임대주택 중에서도 ‘월세’의 중요성이 커지게 됐다”고 했다. 국토부가 지난 1월 내놓은 ‘2014년 주거실태 조사’에 따르면, 전국의 전월세 가구 가운데 월세 가구의 비중은 55.0%로 역대 최고치를 기록했다. 월세 비중은 2010년(49.7%)부터 꾸준히 상승해 2012년에는 50.5%를 기록하며 처음으로 전세 비중을 앞섰고, 지난해 55.0%를 찍은 것이다. 

월세로 전환이 빠르게 되면서 시장규모 또한 커졌다. 2년마다 한번씩 번거러운 상황을 거쳐야했던 전세와 달리, 월세는 매월 임대료를 챙겨야 되고 관리의 중요성 또한 전세 보다 크기 때문이다. 

주택산업연구원이 지난 2013년 추산한 결과에 따르면, 1~2인 월세가구는 2015년 402만가구, 2035년 479만가구로 늘어나고, 월세시장 규모는 2015년 19조원, 2035년 35조원으로 증가한다. 이는 급속도로 진행되는 전월세 전환을 고려하지 않은 수치로, 규모는 훨씬 커질 전망이다. 김 연구위원은 “전월세 전환과 나머지 가구들을 다 포함하면, 2035년에는 임대시장이 2~3배로 커질 것”이라고 했다. 

새로 생기는 업종 또한 많아질 것으로 보인다. 실제로 국토부는 지난해 2월 주택임대관리업제도를 새로 도입하기도 했고, 임대주택사업 전문화를 위해 종합부동산회사제 도입을 추진하고 있다. 호텔과 같은 서비스를 제공하는 고급임대주택, 동호인 임대주택 등 다양한 유형의 출현도 기대된다. 김혜현 렌트라이프 대표는 “커진 임대시장은 부동산 시장 뿐만 아니라 소비재 등 전 영역에 파급을 준다”며 “보다 전문화된 다양한 업종들이 탄생할 것”이라고 했다. 

바야흐로 새 시장이 열리고 있다. 문이 열렸다고 무턱대고 뛰어들면 고꾸라지거나, 잘못된 길로 들어서기 마련. 이에 헤럴드경제는 일찌감치 시장에 뛰어든 임대시장 개척자(pioneer)를 만나 그들의 성공기, 실패기를 들어본다. 따라 오시라.


LH 현재까지 총75만가구 공급…2020년까지 100만호 건설 목표
“직장인 고려 도심주택건설 노력…관리비등 문제 생기면 즉각조치”


1972년 5월 9일 우리나라 최초 임대아파트인 서울 강남구 개봉동 개봉아파트 청약 당첨자 추첨식이 열렸다. 42㎡형 아파트의 월임대료는 보증금 7만8000원 월임대료 6500원으로 시세보다 저렴했다(당시 대기업 월급은 3만원 상당). 임대기간1~2년 뒤에는 분양전환까지 가능했다. 당장 목돈이 없어도 내집마련을 할 수 있다는 생각에 이 아파트의 청약은 요즘말로 소위 ‘대박’을 쳤다. 250가구 모집에 3339명이 몰렸으며 경쟁률은 13대1까지 치솟았다. 이 아파트는 LH(한국토지주택공사)의 전신인 대한주택공사가 공급한 최초의 공공임대 아파트였다.

박광식(49) LH 주거복지사업처장은 우리나라에서 공공임대 아파트를 가장 많이 짓는 LH의 임대아파트 사업을 담당하는 실무자다. 11일 오전 경기도 성남시 분당구 LH 본사에서 만난 박 처장은 “임대주택이 소위 ‘대세’가 된 주택시장 분위기에서 앞으로 우리가 할 일이 더 많아 지고 있다”며 분주한 모습을 보였다. 박 처장은 현재 상황부터 설명했다. “현재 우리나라 장기공공임대주택은 2013년말 기준으로 약 102만호입니다. 전체 주택의 5.4% 정도밖에 안됩니다. 앞으로 장기공공 임대주택을 전체 주택의 약 8~10% 정도로 확보해야 합니다. LH 등 공공부문에서 역할은 더욱 커질 수밖에 없습니다.”

LH는 개봉아파트 공급이후 1984년에 ‘임대주택건설촉진법’이 제정되면서 5년 임대주택을 짓기 시작했고, 1990년에는 최초로 서울번동에 영구임대주택을 공급했다. 

사진=이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com

이후 지금까지 전국에 75만 가구에 이르는 임대주택을 공급해 왔다. 2020년까지 100만호 공공임대주택 건립을 목표로 하고 있다. 공공임대주택의 역사가 곧 LH의 역사라 할 수 있다.

박 처장은 “임대주택은 공급에서 끝이 나는 건 아니다”고 강조했다. 주택공급을 한 이후 사후관리가 더욱 중요하다는 것이다. 금융사랑방 버스를 운영하며 입주민들의 금융상담은 물론, 임대료 체납세대가 있으면 이에 대한 취업알선까지 하는 게 대표적은 LH의 사후관리 업무다.

“공공임대주택은 단순히 ‘건설과 공급’으로 끝나는 것이 아닙니다. 입주에서 퇴거까지 세심한 관리뿐만 아니라 안정적으로 주거생활을 할 수 있도록 생활복지를 지원하는 것이 매우 중요합니다.”

박 처장은 특히 최근 문제가 되는 김부선 아파트와 같은 관리비 문제를 사전에 차단하는 게 중요하다고 강조했다. LH는 시설관리를, 민간에 위탁해 운영해오고 있는데, 문제가 생기는 관리업체에는 패널티를 줘 입찰시 불이익을 받도록 하고 있다. 


박처장은 또 “도심생활권 내 임대주택 수요에 대응하는 노력도 필요하다”고 강조했다. 서민층일수록 교통비를 아낄 수 있도록 직장과 가까운 직주근접이 필요하다는 생각에서다.

그는 “2004년부터 도심내 다가구 주택이나 연립주택을 매입해, 저소득층을 입주시키는 매입임대와 수요자가 전세주택을 찾으면, LH에서 이를 빌려 수요자를 입주시키고 있다”며 “아파트 뿐 아니라 수요에 맞게 다양한 형태의 임대주택을 공급할 것”이라고 말했다.

“공공 임대주택도 수요자 중심으로 생각을 전환할 필요가 있습니다. 단순히 주택을 공급하는 게 아니라 복지 지원이 더욱 중요합니다. 결국 진짜 살기좋도록 주거문화를 함께 제공하는 게 성패를 가르는 기준입니다.”

박병국 기자/cook@heraldcorp.com