민간건설사 “사업성 부족”토로
‘땅값, 조성원가 70% 이하’희망
용적률 완화·그린벨트 해제 필요


정부가 서민 주거안정 대책으로 기업형 임대주택사업(뉴스테이 정책)을 추진하고 있지만 건설사들의 반응은 아직 미지근하다. 지난달 국토교통부가 민간기업이 임대주택을 지어 1가구당 8년까지 임대할 수 있도록 하는 뉴스테이 정책을 내놓은 이후 한달이 지났지만 공식적으로 참여의사를 밝힌 곳은 대림산업 한곳 뿐이다.

하지만 앞으로도 건설사들의 참여가 계속 미미할 것이라고 섣불리 예단할 상황은 아니다. 헤럴드경제가 국내 56개 건설사를 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 응답한 회사(25개사)는 대부분(76%) ‘검토중’이라는 반응을 보였다. 아직까진 대책이 구체적으로 확정되기를 기다리면서 분위기를 파악하고 있다는 뜻이다. 

정부가 의욕적으로 추진하고 있는 기업형 임대주택사업에 건설업체들이 관심을 보이고 있다. 하지만 적극적인 것은아니다. 수익성 등에는 불투명하다는 인식을 갖고 있어 정부 의지대로 기업형 임대주택사업 활성화를 이끌어 내려면 제도적 개선도 뒤따라야 할 것으로 보인다. 사진은 판교 임대 아파트.

▶뉴스테이 수익률 ’4% 이내‘일 것=건설사들은 대부분 뉴스테이의 수익성에 대해 의문을 품고 있다. 뉴스테이사업을 착수할 때 가장 큰 애로사항을 묻는 질문(복수응답)에 72%(18개사)가 ‘수익성 등 사업성이 불투명하다’고 했다. 

시장 여건 미성숙과 제도 미비에 따른 위험을 걱정하는 목소리도 크다. ‘리츠와 펀드 등 민간자본투자를 위한 시장여건이 아직 성숙하지 않았다(28%)’, ‘민간임대주택에 관한 특별법 등 국회에서 관련법 통과가 쉽지 않아 제도시행에 대한 리스크가 크다(28%)’, ‘임대사업을 위한 IFRS(국제회계기준) 상의 연결재무제표 문제 해결이 쉽지 않다(28%)’ 등의 문제가 제기됐다.

설문에 응답한 건설사 가운데 8개사는 뉴스테이 사업에 대한 수익성 시뮬레이션을 해본 것으로 조사됐다. 이들 중 7개사는 4% 이하 수익률을 예상하고 있는 것으로 나타났다. 단 1개사만에 수익성이 5% 이상 나올 것이라고 답했다. 정부가 뉴스테이사업의 세후 수익률을 5%정도로 보는 것과 업계의 인식 차이가 큰 셈이다. 예상수익률을 2~3%라고 답한 회사는 3곳, 1~2%라고 한 회사가 2곳이었다. 마이너스 수익률이 나왔다는 회사도 있었다.

한 건설사 관계자는 “수익률을 계산해 본 곳은 주택 수요가 많고 선호도가 높은 지역이기 때문에 비선호 지역 수익률은 더 떨어질 수 있다”고 했다.

▶수익성 개선위해 택지비 부담 완화 필요=뉴스테이가 높은 임대료 문제로 수요를 늘리는데 한계가 있을 것이라는 우려도 나온다. 우리나라 경제여건상 뉴스테이의 주요 목표 수요층인 소득 3분위에서 8분위 내 중산층이 월 40만∼150만원(관리비 제외) 수준의 임대료를 감당하기 힘들 것이라고 보는 시각이 많다.

뉴스테이의 낮은 수익성, 높은 임대료 문제를 해결하기 위한 방법으로 건설사들은 땅값 인하가 절실하다고 보고 있다. 실제 정부가 수익성 개선을 위해 가장 적극적으로 펼쳐야 하는 지원방안을 묻는 질문에 ‘택지비 부담 완화 등 택지 지원’이라고 답한 곳이 56%(14개사)나 됐다. ‘주택기금 융자지원 등 자금지원’(36%), 장기보유특별공제 확대 등 세제 지원(4%), 초기 임대료 폐지 등 규제완화(1%) 등이 그 뒤를 따랐다.


▶화성동탄 등 땅값 ‘조성원가의 70% 이하’ 희망=국토부가 최근 뉴스테이 사업 대상 부지를 공개하면서 발표한 매각가에 불만족을 표시하는 건설사가 많았다. 건설사들의 선호도가 높은 ‘화성동탄2(A-95)’ 부지의 경우 정부가 조성원가의 60~85%로 공급한다고 했지만 건설사들은 더 내려야 수익성이 나온다고 판단하고 있다.

조성원가 기준 ‘50~60% 수준으로 내려야 한다’고 답한 곳은 24%, ‘50% 이하로 내려야 한다’는 곳은 12%였다. 또 ‘60~65%에서 공급해야’(12%), ‘65~70%에서 공급해야’(12%)라고 한 기업도 적지 않았다.

▶‘도심 택지 용적률 완화’,‘그린벨트 해제’ 등 필요=수도권에 대규모 기업형 임대사업 부지를 확충하기 위해 풀어야할 과제를 묻는 주관식 질문에 건설사들은 다양한 의견을 내놨다.

한 대형 건설사는 “연립주택, 블록형 단독주택 용지를 임대주택 용지로 전환해야 한다”고 했고, 또 다른 대형사는 “도심 택지 공급을 위한 용적률 완화가 필요하다”는 입장을 전했다. 또 “건설사 장기보유 사업지에서 임대사업을 하면 인허가를 허용해 달라”고 요구하는 건설사도 있었다. 중견건설사 가운데 “그린벨트 해제가 필요하다”는 입장을 밝힌 곳도 2개사였다.

박일한ㆍ박병국 기자/jumpcut@heraldcorp.com