최근 제주도를 비롯해 강원도 평창과 홍천, 충청도 태안, 경기도 가평·양평 등의 지역에서 매물로 나오는 펜션이 급증하고 있다. 인건비와 관리비 등을 감당하지 못한 단지형 및 단독형 펜션이 급매물로 나오는 것. 이는 지난 몇년간 펜션의 공급과잉과 경기 불황이 겹치면서 운영수익이 악화된 펜션이 속출한 탓이다.
펜션은 무엇보다도 전원주택처럼 ‘주거’를 할 수 있으면서도 ‘운영수익’까지 기대할 수 있다는 점에서 복합적 이익이 가능하기에 각광받았다. 더구나 펜션시장이 형성되기 시작한 무렵 펜션개발과 관련된 법적제도는 제주에만 있었을 뿐이다. 다른 지역에선 누구든 전원주택을 개발방식으로 건축하여 법적 재제없이 운영할 수 있었다.
하지만 펜션 열풍에 편승해 일부 부동산 업자들이 펜션의 가치를 필요 이상으로 부각하기 시작했다. 최고의 수익형 부동산으로 둔갑시키는가 하면, 쓸모없는 땅까지 펜션부지로 포장하여 잇속을 챙겼다. 겉모습만 그럴싸하고 속은 엉터리인 건물을 지어 팔고 땅값만 올려놓는 건축업자도 나타날 정도였다.결국 전국의 명소들이 펜션으로 인한 ‘난개발’의 표적이 되면서 2005년에는 관련법이 건축제한, 숙박시설 요건 등의 내용을 담아서 개정됐다. 펜션 시장이 된서리를 맞게된 셈이다.
이에 따라, 앞으로 펜션사업은 개정된 관련법을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요하다. 크게 보면, 숙박업으로 할 것인지 농어촌 민박업으로 할 것인지를 결정해야 한다. 건축연면적 148㎡(45평)이 넘는 펜션은 농어촌 민박업이 아닌 숙박업으로 등록해야 한다.
농어촌 민박은 연 1200만원 한도 내에서 소득세 감면 혜택을 받을 수 있지만 숙박업소는 종합소득세와 부가가치세를 납부해야 한다. 7실 이상의 펜션은 숙박업으로 등록해야 한다. 7실보다 적더라도 소유자가 외지인라면 현지주민에게 위탁관리 해야 농어촌 민박으로 인정받을 수 있다.
숙박업 등록을 하려면 추가되는 비용이 있다. 환기ㆍ조명 등 시설기준과 객실ㆍ욕실의 위생관리기준, 소방법령에 따른 피난설비, 소화설비 등 안전기준, 오ㆍ폐수 시설 기준 등을 모두 갖춰야 하기 때문이다. 이 기준을 충족하지 못하면 숙박업 등록이 안 된다.
단지형 펜션은 객실수에 상관없이 무조건 숙박업 등록을 해야 한다. 여기서 단지형이란 처음부터 투자수익을 목적으로 외지인에게 분양된 것을 말한다. 다만 관광지 주변에서 개별형 펜션이 자생적 생겨나기 시작해 자연스럽게 단지를 이룬 것은 제외된다.
국내 펜션 수는 2000년대 초반부터 매년 500~1000개씩 증가해 지금은 전국적으로 6000곳이 넘는다. 펜션시장의 하향세는 당분간 지속되겠지만, 적정선에서 가격조정을 거치고 적정 숙박요금 체계를 갖춘다면 수요자는 얼마든지 늘어날 수 있다.
특히, 귀농귀촌을 꿈꾸는 도시인들에겐 시골에서 단순히 농작물을 재배하는 것으로 거둘 수 있는 수익은 크지 않다. 이런 조건에서 펜션을 겸업하는 것은 리스크를 덜면서 수익을 확장할 수 있는 귀농귀촌 수익 모델이 된다. 물론, 앞에서 이야기한 것처럼 관련 법규를 제대로 공부하는 것은 필수다.
