임현묵 신한은행 부동산 팀장은 “저금리 기조에서 투자할 곳이 마땅찮은 기관투자자들이 대형 빌딩 시장으로 몰리고 있다”면서, “특히 국내 대형 빌딩 시장은 상대적으로 안정적인 수익률을 내고 있어 외국계 기관들이 관심이 많다”고 말했다.
▶외국자본, 빌딩 매입 나서는 것은 안정적인 수익률 때문=부동산 컨설팅 회사 신영에셋 홍순만 상무는 “지난해 말부터, 종로 등 CBD, 여의도, 강남 등 핵심지역에 외국계 연기금, 국부펀드 등 관심을 보이고 있다”면서, “무디스 등 신용평가기관에서 한국 경제상황을 안정적으로 평가하는 등 외국기관들이 국내 경제상황에 대한 믿음이 커진 것도 한 이유”라고 설명했다.
실제로 대형 빌딩 시장 임대수익률ㆍ자산수익률은 외환위기 이후 급격히 하락한 뒤, 조금씩 반등하고 있다. 특히 외환위기 당시 0%로 떨어졌던 자산수익률의 경우 3~4%로 오른 상태다.
신영에셋에 따르면 2000년대 초반까지 15%~20%에 육박하던 임대수익률은, 외환위기를 맞자 6%로까지 떨어졌다. 2000년대 초반까지 20%까지 가던 자산수익률 역시 외환위기를 맞아 0%로 떨어졌다, 하지만 최근 몇년 사이 한국 경제 펀더멘탈이 강화되고 임대수익률 6~7% 과, 자산수익률3~4%대를 유지하면서 외국자본들이 다시 관심을 가지기 시작한 것이다.
▶빌딩 공실률도 증가한다는데, 임대료도 같이 상승?=대형빌딩 공실률은 높아졌지만, 이와 함께 임대료 역시 같이 오르고 있다. 세빌즈코리아에 따르면 2분기 서울프라임오피스(연면적 2만 ㎡ 이상) 빌딩 공실률은 지난해 같은 기간동안 1% 상승한, 10.7%를 기록했다.
3.3 ㎡당 평균 임대료 역시 증가해, 지난해 같은 기간보다 1.2% 증가한, 16만3600원을 기록하고 있다. 매년 물가상승률에 맞추어 임대료를 조금씩 높이는 가운데, 공실률 역시 높아진 것으로 나오는 것은 여의도 IFC 몰, 전경련 빌딩 등 새로 준공된 대형빌딩 때문인 것으로 전문가들은 보고 있다. 또, 계약기간 중 몇개월의 임대료를 빼주는 ‘소위 렌트프리’ 때문이기도 해, 실질 임대료가 반영이 되지 않은 결과인 것으로 풀이된다.
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| 최근 외국계 자본의 국내 부동산 투자가 크게 늘고있다. 올해 초 아제르바이잔 국영석유기금(SOFAZ)가 파인에비뉴 A동(아제르바이잔 SOFAZ·사진 상)를 사들였고 아랍에미레이트(UAE) 아부다비 투자청은 현재 스테이트타워 남산(사진 하)의 매각 우선협상대상자로 선정돼 절차를 진행중이다. |
대형 오피스 시장은, 전통강자인 CBD(Central Business District 종로 등)를 GBD(Gangnam Business District)가 바짝 추격하고 있는 모습이다. 세빌즈코리아에 따르면, 10년전인 2004년 CBD 프라임오피스 빌딩 3.3㎡당 평균매매가 차이는 t만4700원으로, 2014년 상반기 기준으로 1만1600원까지 좁혀졌다.
세빌즈코리아 홍지은 상무는 “CBD, GBD 등 한 곳으로 편중되지 않고 골고루 퍼지고 있는 상황”이라면서 “강남쪽은 꾸준히 상승세에 있었지만, 특히 2007년 이전된 삼성본사 사옥이 인근 대형 빌딩 임대료 가격에 영향을 줬다”고 말했다.
▶전망은?…공실률 떨어지고, 빌딩 매매 늘어날 듯= 최근 아부다비 투자청이 매각 우선협상자를 선정돼 매입절차를 밟고 있는 스테이트타워남산의 경우 매각대금 5300억규모로 3.3㎡ 당 역대 최고가인 2622만 원을 기록해 화제를 모은 바 있다.
이 같이 서울 주요 오피스 권역의 공실률이 가파른 상승세를 타고 있는데도 불구하고 프라임급 빌딩의 몸값은 오르는 상황이다. 빌딩컨설팅 업체 리멕스와이드에 따르면 서울 오피스빌딩 3.3㎡ 당 평균 매매가가 2010년 2분기 1,537만 원을 기록한 이후 올 2분기(1581만 원)까지 지속적인 오름세다. 리맥스와이드 이철형 부장은 “강남과 도심의 빌딩 임대수익률은 4~5% 정도이지만 투자자들은 안전한 자산이란 인식이 강한 편”이라며 “빌딩을 구입하려는 대기수요는 꾸준한 반면 매물이 많지 않은 상황”이라고 말했다.
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