시간은 빠르게 흐른다. 2014년 상반기가 지나가고 하반기가 도래했다. 한여름 밤의 무더위를 태풍이 몰고 온 장맛비가 잠시 시원하게 해주듯이 힘들었던 상반기시장의 불안한 각종 정책 변수가 사라지면서 하반기 부동산 시장은 상쾌하고 시원한 시장을 기대하고 있다.
상반기 서울과 수도권의 주택시장은 2013년 쏟아진 굵직한 부동산 규제 완화 덕분에 장기침체를 딛고 본격 회복국면에 접어드는 양상을 보였다. 그러나 갑작스런 정부의 주택 임대차시장의 선진화방안이 나오고, 전월세 소득에 과세라는 악재가 겹치면서 주택시장은 순식간에 얼어붙었다. 마치 놀이공원의 롤러코스터를 보는 듯한 변화였다. 정부의 정책 방향에 따라 시장이 얼마나 민감하게 반응하는지를 보여준 사례이다.
우왕좌왕하는 정책으로 혼란스러운 주택시장을 안정시키기 위해서 꺼내든 새로운 카드가 LTVㆍDTI 규제 완화다. 8월1일부터 LTV 적용기준이 전 금융권에서 70%로 완화되어 5억 원짜리 집을 보유하거나 살 경우 담보대출을 받을 때, 변경된 LTV 70%를 적용해 최대 3억5000만원까지 대출을 받을 수 있게 됐다.
DTI는 수도권과 전 금융권전체에 60%로 완화되어 연간 소득이 5000만 원인 경우 변경된 DTI 60%를 적용하면 연간 원리금 상환액 3000만원 이내에서 대출을 받을 수 있다는 것이다. 수도권(서울·인천·경기) 6억원 초과 고가주택의 담보대출 금액이 종전보다 많이 늘어날 전망이다.
이번 LTVㆍDTI 규제 완화는 ‘돈맥경화’로 고통 받았던 부동산시장에서 현금흐름을 원활하게 해주는 윤활유 역할을 할 것으로 보인다. 주택시장에 유동성이 확대되어 수요가 늘고, 규제 완화에 따른 투자자들의 투자심리가 회복될 수 있다. 부동산 규제 완화 정책이 나오자 수도권 경매 아파트시장이 빠르게 움직이고 있는 것이 방증이다.
전통적인 비수기임에도 두 달 연속 떨어졌던 낙찰가율이 오름세로 전환했고 평균 응찰자수도 증가하는 등 규제 완화에 따른 기대감으로 경매 아파트 시장에 활기가 돌고 있다.
7월 수도권(서울·인천·경기) 아파트 평균 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비율)은 85.2%로 6월(84.1%)보다 높아졌다. 2013년7월(78.3%)과 비교하면 6.9%포인트나 오르면서 LTV·DTI 규제 완화가 주택시장에 긍정적인 신호를 보내는 것으로 파악된다.
다만, 가계부채가 더 늘어날 수 있다는 점은 우려스럽다. 주택시장의 정상화도 좋지만 가계대출 잔액이 사상 최고치를 기록하고 있기 때문이다. 가계대출 유형별로 보면 5월말 현재 주택담보대출이 428조1000억원을 기록하고 있으며, 마이너스 통장, 예·적금담보대출 등 기타대출도 271조2000억원인 상태이다.
국회입법조사처는 ‘LTV·DTI 규제 완화에 따른 경제적 영향분석’ 보고서에서 LTV·DTI 규제 완화에 따른 절대액 증가효과는 수도권지역에 주택가격 상승 기대가 높지 않은 상태에서 수도권 저소득층이 주택구매 이외 목적으로 대출을 확대할 가능성이 크다고 보고 있다.
빈대 잡으려다 초가삼간 태운다는 말이 있다. LTVㆍDTI 규제가 풀리면서 일부 가계대출이 늘어나고 일부에서는 상환능력이 부족하여 가계부채 리스크가 확산되는 최악의 상황이 전개될 수 있다. 전반적인 경제상황이 좋지 않은 상황에서, 정부는 이런 부분을 경계하고 또 경계해야 한다.
LTV와 DTI 규제 완화 효과는 가을 이사철 이후에 가시화될 것으로 예상된다. 다만 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 등의 규제 완화 여부가 변수가 되어 앞으로의 주택시장을 좌우할 것으로 보인다. 정부는 이러한 변수가 주택시장을 흔들게 방치해선 안 된다. 시시각각 변하는 시장의 상황을 면밀히 체크하고 때에 맞는 부동산 정책 방향을 잡아야 한다. 주택시장이 또 롤러코스터를 타게 만들어선 곤란하다.
