수익률, 대부분 7~10%대 ‘짭짤’…공급과잉 여부 - 주차장 확보 등 꼼꼼히 따져보고 리스크 줄여야
부동산시장 부양책이 활발하게 논의되면서 투자에 대한 관심이 점차 높아지고 있다. 더구나 내수극복을 위한 저금리 유지 등으로 금융자산의 수익성이 변변치 못한데다 주식시장마저 등락이 커 자산관리가 극히 불투명한 상황이다. 수익성 부동산 투자가 주목을 받는 이유다. 고정적인 임대수익과 자산가치 상승에 따른 반사이익등 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다. 하지만 수익성 부동산 역시 지역과 상품, 수급에 따라 투자가치가 크게 엇갈린다. 자칫 투자원금 이자조차 확보되지않고 매매마저 여의치않아 낭패를 보는 일이 흔하다. 투자 초기에는 10%이상 높은 수익률이 보장되다가도 시간이 흐를수록 수요가 이탈되거나 분산되어 극히 불량투자로 변하는 경우도 많다. 인구흡인력이 약하고 공급이 대거 늘어나는데 따른 것이다.
최근 대학가 수익성 부동산 투자가 안정적 투자처로 급부상하고 있는 이유가 여기에 있다. 안정적인 임대수요를 확보할수 있는데다 임대료도 큰 변화가 없어 투자가치가 크다. 더구나 선시공 후분양형태로 공급되는 경우가 많아 바로 월세를 받을수 있는 장점이 존재한다.
▶수익성 부동산, 여유자금 투자 1순위 =은퇴를 앞둔 정태성씨(57·서울 동작구 사당동)는 퇴직금과 아파트를 처분하고 남은 여윳돈을 갖고 은퇴 이후를 대비하기 위한 고민에 빠졌다. 전원 투자를 위해 백방으로 뛰었으나 부인이 반대, 수익성 부동산 투자로 굳혔다.
특히 대학가 임대용 원룸투자에 관심을 가지고 있다. 안정적인 월세를 챙길 수 있을 거란 판단에서다. 정씨는 시간 나는 대로 신촌․홍대 등 대학가, 사무실이 밀집된 명동․강남역 등 역세권 임대수요가 몰려 있는 지역을 현장 답사중이다.
공무원 명예퇴직자 김인성씨(60.서울 중구 장충동)도 마찬가지. 대학가는 업무지역에 비해 투자금이 저렴하고 임대수요가 안정적이어서 최근 투자를 결정했다. 학구열이 높은 대학가는 불황에도 임대료 변화가 거의 없다는 점이 구미를 댕겼기 때문이다. 저금리 기조가 장기간 지속되면서 2~3%대로 주저 앉은 낮은 은행이자에 더 이상 기댈 수 없다는 점도 김씨가 대학가 수익형 부동산으로 투자를 결심한 또 하나의 이유다.
이들 투자자처럼 서울, 수도권 대학가 인근에 오피스텔과 도시형 생활주택, 상가공급이 새로운 수익성 부동산 틈새지역으로 급부상하고 있다.
업무밀집지역의 수익형 부동산의 공급이 넘치는데 반해 대학가 일대는 수요가 안정적인데다 임대료 변화가 별로 없고 월세가 꼬박꼬박 입금되기 때문에 투자자 사이에 인기가 높다. 고정적인 대학생 임대수요가 풍부해 공실률이 낮고 임대 회전율도 높기 때문이다.
여기에 대학가 오피스텔이나 도시형 생활주택은 대부분 역세권 등 교통이 좋은 입지에 있어 직장인뿐만 아니라 신혼부부 수요도 기대할 수 있다. 인근 상권도 발달돼 있는 지역에 입지해 있어 편의시설 등 이용도 편리하다는 점이 매력이다.
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| 저금리 여파 등으로 수익성 부동산에 대한 투자관심이 부쩍 높아진 가운데 대학가 주변의 선시공· 후분양 수익성 부동산이 안정적인 임대수요 등으로 투자자들의 관심을 끌고 있다. 사진은 신촌 홍대주변 상권 모습. [헤럴드경제DB] |
▶대학가 수익률 최고 10%이상…서대문, 신촌 등 투자 관심 = 하지만 대학가도 수익형 부동산도 예외없이 공급이 늘고 있어 해당 사업지 주변에 임차수요 대비 공급과잉 여부도 따져봐야 한다. 특히 도시형 생활주택이 경우 주차난을 감안해 주차공간 확보여부를 반드시 체크해야한다.
수익형 부동산은 개발재료나 미래가치에 무게를 두기보다 유동인구가 얼마나 풍부한지, 주변지역의 수익률은 높은지, 거래는 빈번한지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 하고 대학가나 업무밀집지역같이 임대수요가 풍부해 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 것이 리스크를 줄이는 방법이다.
상가114 권혁춘 팀장은 “수익형 부동산은 개발재료나 미래가치에 무게를 두기보다 유동인구가 얼마나 풍부한지, 주변지역의 수익률은 높은지, 거래는 빈번한지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다”며 “대학가나 업무밀집지역같이 임대수요가 풍부해 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 것이 리스크를 줄이는 방법”이라고 전했다.
현재 대학가 수익성 부동산의 투자수익률은 7~10%정도가 대부분이다. 경우에 따라서는 7%대를 밑돌기도해 치밀한 계산이 필요하다. 대학 기숙사 신축으로 자칫 공실위험이 존재, 현황파악도 중요하다. 대학가 주변에 게스트하우스를 운영, 15%이상의 수익률을 올리는 사례도 있다. 아침밥을 제공하고 잠만 자는 형태로 여러개의 체인형태로 투자하는게 새로운 패턴이다. 단독주택을 개조하거나 리모델링할 경우 수익성이 높은 편이다. 다만 인허가 및 증개축에 시간이 많이 걸리고 경험이 필요하다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
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서울 신촌 · 서대문, 용인권 유망…역세권에 유동인구도 풍부 ‘강점’
현재 대학가에서 분양중인 아파트 및 오피스텔, 도시형생활주택가운데 관심을 끄는 지역은 서울 서대문구·마포구, 경기 용인지역이다. 특히 서울시 서대문구 연희동지역은 2km이내 연세대, 이화여대, 홍익대, 서강대, 명지대, 추계예술대 등 대학교 밀집권역이며, 2호선 신촌역, 홍대입구역, 경의선 신촌역, 공항철도 홍대입구역 등 5분거리 트리플역세권이다.
시·내외 30여개 노선 버스정류장이 1분거리에 있으며, 연희 IC가 3분거리다. 광화문, 종로, 중구지역의 오피스 밀집지역과 4.5km내에 위치하며, 미래첨단산업벨트인 상암DMC 3km이내에 위치 동서남북 사통팔달의 도로망이 확보됨에 따라 관심을 높다.
현재 ‘연희 웨스트팰리스’ 소형 아파트를 분양중이다. 선시공 후분양 방식으로 지하 1층~지상 15층, 1개동, 연면적 2,427.36㎡규모로 전용면적기준 13㎡(68세대), 27㎡(13세대), 39㎡(8세대) 총 89세대다. 실투자금은 대부분 3,000만원~5,000만원대, 수익률은 7~8%대며, 투자와 동시에 수익이 나오는 수익형 부동산이다. 여기에 층별로 북카페, 비즈니스룸, 야외테라스를 갖추고 전실 풀퍼니시드 가구로 임차인들의 관심을 끌만하다.
또 신촌에서 공급되는 자이엘라의 오피스텔과 도시형생활주택에 이어, 상업시설도 눈길을 끈다. 이번에 공급되는 상업시설은 지하 1층에서 지상2층까지 3개층 총 22개 점포다. 지하철 2호선 이대역과 신촌역, 경의선 신촌역을 도보로 편리하게 이용할 수 있으며 인근 연세대, 이화여대, 서강대, 홍익대, 추계예술대 등 여러 대학을 기반으로 해 유동 인구가 풍부한 점이 장점이다.
신촌자이엘라 신규 상가의 경우 권리금이 존재하지 않고, 중도금 무이자 대출 등 조건으로 초기 투입비용이 낮아 투자자들의 관심이 높다. 반경 1km이내 대학교와 학원이 밀집된 지역적 특성상 20~30대 유동인구가 많아 커피전문점, 생과일 주스 음료, 이동통신, 요식업, 화장품 뷰티샵 등의 업종 매출이 유리할 것으로 판단된다. 12월 준공 예정으로 분양조건은 계약금 10%, 중도금 전액 무이자다.
경기도 용인시 처인구 김량장동에서 공급되는 실키 하우스도 선시공 후분양 상품으로 관심을 끌고 있다. 사업지 반경 3km에 용인대, 명지대, 송담대 등 직접적인 대학생 임대수요 27,800여명과 이외 인근 웨스트민스터신학대학원대학교 등 잠재적인 임대수요 32,600여명 등이 있다.
지상 1층~지상 9층, 53가구 규모로 1층은 근린생활시설(2종), 지상 2층은 근린생활시설(2종)과 도시형(원룸형), 3층~9층까지는 도시형(원룸형) 아파트로 구성되어 있다. 더구나 김량장동은 용인의 대표적인 구시가지 상권으로 용인시청, 처인구청 등 행정타운과 삼성에버랜드, 15개 골프장 종사자, 800병상 규모의 용인 동백 세브란스병원 완공시 임대수요도 기대할 수 있다.
전용면적 23.8㎡, 직장인·신혼부부·대학생 대상 1~2인용이며, 실투자금 2,000만~3,000만원대로 보증금 300~500만원, 월 42~47만원이 가능하다. 각 실은 풀옵션(TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨, 전자렌드 등) 제공과 휴게공간, 옥상바베큐가든, 넓은 로비와 엘리베이터 등이 갖춰져 있다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
