재개발 도시정비사업 시장 부활 주도…투자보다는 실거주 중심 내집 마련 기회로
재고주택시장 회복과 함께 청약열기가 뜨거웠던 아파트 분양시장이 점차 탄력을 잃고 있다. 특히 완판 행진을 이어가던 동탄2신도시에서 무더기 청약 및 계약 미달사태가 빚어지는 등 2분기에 접어들면서 수도권 분양시장의 체력이 급격히 떨어지면서 미분양사태가 확산되는 추세다. 월드컵 열기에 여름 비수기까지 겹쳐 당분간 활황세를 기대하기 어려워 보인다. 경제환경조차 비우호적이다. 환율 강세로 기업수출환경이 악화되고 금리인상, 내수부진 등 경기회복 지연요인등이 한꺼번에 몰아치면서 자산시장이 흔들리고 있다. 부동산 침체가 더 장기화될 공산도 크다는 얘기가 나오는 것도 같은 맥락이다.
하반기 분양시장을 주도할 호재성 아파트가 위례신도시를 제외하고 별로 없다는 점도 분양시장을 우울하게 만들고 있다. 하지만 최경환 부총리겸 기획재정부 장관 등 박근혜 정부 2기 경제팀이 부동산시장 활성화를 강력 표명한데다 금융규제완화와 정책자금 지원 등이 잇달을 것으로 예상, 정책주도의 시장형성이 될 것이라는데는 이견이 없다. 더구나 전매제한완화와 재건축,재개발 등 도시정비사업 활성화 등이 강하게 시장을 이끌면서 시장을 주도해 나갈 것으로 예상된다. 정책을 이기는 시장이 없다는 과거 경험을 거울삼을 필요가 있다. 부양정책을 지속적으로 펼칠 경우 한계는 있지만 시장은 활황세로 움직일 것이기 때문이다. 게다가 지방권의 분양 호조세도 당분간 이어갈 전망이다. 공공기관 및 산업단지 수요가 꾸준히 재편되고 있는데다 아파트의 품질이 고급화되면서 교체수요가 일고 있어 시장 활력소가 될 전망이다.
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| 하반기 분양시장은 LTV 완화 등 정부의 부동산활성화대책 시행 및 국회 후속입법 마련 여부에 크게 달라질 것으로 예상된다 |
▶강남, 위례, 대구, 부산이 분양시장 주도, 물량도 풍성 = 올 상반기 분양시장은 풍부한 물량공급에 불구하고 성적은 비교적 양호했던 것으로 분석된다. 부동산 114에 따르면 전국에서 분양된 아파트는 모두 14만1584가구로 지난해 동기에 비해 39%가량이 늘어난 것으로 나타났다.
부양정책을 타고 주택업계에서 너도나도 물량공급에 나선데 따른 것이다. 특히 서울에서 아크로힐스논현을 비롯해 역삼자이, 강동 고덕래미안힐스테이트, 마곡힐스테이트 등 재개발과 재건축 아파트를 중심으로 모두 1만7237가구를 공급, 분양시장을 주도한 것으로 분석됐다.
비교적 요지권 분양이 많아 관심을 모은 것이다. 경기권에서도 수도권 전체물량의 64%에 달하는 총3만8513가구가 공급되어 오랜만에 주택시장 해빙을 실감나게 했다. 동탄2신도시와 미사강변도시, 김포 한강, 시흥 배곧, 송도국제도시 등 신도시 및 택지지구에서 공급이 집중되어 주택사업이 민간택지중심에서 점차 공공택지중심으로 바뀌고 아파트 역시 민간개별택지보다 신도시나 공공지구에 들어서는 것이 주류로 변하고 있다.
난개발과 과개발로 개별토지에 대한 주택 사업승인이 쉽지않은데다 사업장기화에 따른 비용증가 등에 따른 것이다. 공공택지 추첨입찰경쟁이 뜨거워지면서 1개업체가 협력업체를 동원해 30개까지 투찰하는 기현상이 벌어지고 있는 것도 같은 맥락이다.
청약호조세가 이어지고 있는 지방시장에서도 공급물량이 크게 증가했다. 총8만1306가구가 공급되어 지난해 동기보다 33%가 늘어난 것으로 추정된다. 특히 대구, 부산,경상 등 영남권에서 4만585가구가 분양, 공급러시를 이뤘다. 부산은 중국과 일본 등 해외투자가 증가했고 대구는 수성구를 중심으로 외부 투자수요가 일면서 공급이 활기를 띤 것으로 분석된다. 이에 반해 상대적으로 전북과 강원, 울산권에서는 공급이 극히 부진한 양상을 보였다.
▶청약경쟁률 4.6대 1로 전년보다 높아져, 수도권은 저조=부동산 114가 분석한 상반기 청약경쟁률은 4.63대 1로 지난해 동기 2.69대 1보다 크게 높아졌다. 특히 지방의 경우 6.33대 1의 경쟁률을 보여 지난해 2.38대 1보다 크게 높아짐으로써 상반기 청약시장은 지방이 주도한 것으로 분석된다. 예컨대 대구(16.21대 1), 전북(12.4대 1), 부산(8.65대 1) 등의 청약경쟁률이 대폭 높아졌으며 반대로 수도권은 평균 1.48대 1의 청약경쟁률을 보여 지난해 3.64대 1보다 크게 낮아졌다. 위례 엠코타운센트로엘(12.31대 1), 강남 아크로힐스논현(6.74대 1), 마곡힐스테이트(4.39대 1) 등의 단지들이 선전했음에도 불구하고 수도권 아파트 청약경쟁이 지난해보다 낮아진 것은 기존 주택시장이 침체상태로 다시 돌아선데다 여전히 시장불안이 지속되고 있기때문으로 풀이된다.
이에 반해 지방 분양시장은 인구흡인요인인 혁신도시건설과 공기업 이전, 산업단지 재편 등이 활발, 당초 예상보다 길게 시장에너지가 몰리고 있는 것으로 분석된다. 대구 북구 오페라삼정그린코아더베스트는 평균 76.86대1의 놀라운 경쟁률을 기록했고 침산화성파크드림,범어화산샬레 등도 상위권에 랭크됐다. 개통예정인 대구 지하철 3호에 대한 기대감이 크게 작용한 탓이다.
부산에서도 대구 못지않은 경쟁이 벌어졌다. 동래 사직역삼정그린코아더베스트가 47.49대 1, 금정 구서 SK뷰 40.12대 1 등의 높은 청약률을 보이면서 시장을 견인했다. 이들 단지는 역세권에 위치한데다 학군우수 등이 크게 작용, 분양이 호조를 보인 것으로 판단된다.
부산의 강남으로 인식되고 있는 센텀시티 인근에서 공급된 e편한세상과 부산센텀비스타동원도 청약시장을 견인하는 역할을 한 것으로 평가된다. 이외에 인구집적효과를 보고 있는 전북, 광주 등 혁신도시에서 공급된 아파트가 높은 청약률을 기록한 것으로 조사됐다.
▶전국 16만여가구 공급…수도권 · 지방물량 풍성…후속입법 시기가 관건=하반기 전국 분양예정물량은 수도권8만9576가구를 포함, 모두 15만9000가구정도로 상반기보다 늘어날 것으로 파악되고 있다. 하지만 상반기에 비해 청약경쟁률이 다소 떨어질 공산이 없지않다.
상반기 공급아파트에 비해 입지여건 등이 떨어지기 때문이다. 서울의 경우 상반기에는 강남 요지권 아파트 공급이 줄을 이었으나 하반기에는 강북권 재개발 물량이 주류를 이룬다. 총 2097가구에 달하는 성동구 텐즈힐(왕십리 뉴타운)을 비롯해 1910가구의 서대문구 북아현 e편한세상 등이 나오게 된다. 수도권에서도 시흥 은계지구를 비롯해 동탄 2신도시, 송도국제도시, 위례신도시 등에서 아파트가 공급될 예정이다.
위례 신도시를 제외하고 나머지는 분양열기가 다소 떨어진 상황이어서 분양성이 떨어질 것으로 예상된다. 민간택지아파트의 전매제한기간이 1년에서 6개월로 단축되고 LTV등 금융규제가 풀릴 예정이어서 신규분양시장에 호재로 작용할 가능성이 크다.
하지만 분양시장과 밀접한 기존 주택시장의 매매건수와 가격이 횡보세를 이어가고 있어 제한적일 것이라는 관측도 가능하다. 기존주택시장이 활기를 띤후 분양시장이 후행적으로 3~6개월이 지나 좋아지는 과거의 변동패턴이 지속된다면 분양시장은 빨라야 10월 이후 탄력을 되찾을 것으로 보인다. 부양대책이 국회에서 얼마나 속히 후속입법으로 마무리되느냐에도 달려있다.
한편 하반기 지방에서는 대략 7만여 가구가 공급, 상반기에 비해 다소 줄어들 것으로 예상된다. 경남 세종 부산 등에 물량이 많으나 지방시장 속성상 현재의 청약호조세를 이어가기는 힘들다는게 대체적인 전망이다. 최근 2~4년간 공급이 러시를 이뤄 입주물량이 증가하는데다 수요한계에 직면, 일부에서는 비관적인 전망이 나오고 있다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
