주택임대차선진화방안 처리여부…향후 주택시장 좌우하는 가늠자
원안대로 통과땐 충격 불가피

2주택자 과세시기 유예 등…시장선 보완대책에 한가닥 희망


부동산시장이 온통 ‘6월 국회’만 쳐다보고 있다. 지난 2월26일 발표한 ‘주택임대차선진화방안’(2.26방안)의 처리 여부가 향후 주택시장의 향배를 가른다고 보는 전문가들이 많기 때문이다.

실제로 지난해 9월 이후 살아나던 주택시장은 임대주택에 과세하는 방안을 담은 2.26방안이 발표된 이후 하락하는 모습을 보였다. 정부가 다주택자들의 전월세 소득에 과세를 하겠다고 발표하자 투자수요가 종적을 감췄기 때문이다.

임현묵 신한은행 투자자문부 부동산팀장은 “올 초 각종 규제완화 추세로 살아나던 시장도 부족한 세수를 보완하려는 (임대소득과세) 방안으로 인해 분위기가 꺾인 상태”라며 “6월 국회는 신규분양을 포함한 부동산시장 전반의 분수령이 될 것”이라고 전망했다. 

왼쪽부터 김재언(KDB대우증권 부동산팀장), 박원갑(국민은행 수석전문위원), 김규정(우리투자증권 전문위원)

시장에선 정부가 추가 대책을 내놓을 것이란 기대감이 크다. 2.26방안에 언급된 일련의 법안이 원안대로 국회를 통과할 경우 일시적이든 장기적이든 시장충격은 피할 수 없다고 보기 때문이다. 김규정 우리투자증권 전문위원은 “임대수입에 대한 과세방침이 아직 최종 확정된 것이 아니므로 좀 더 지켜봐야 한다”며 “보완대책을 내놓을 것”이라고 예상했다.

하지만 아직 정부는 ‘기존 방안의 추가조정은 없다’고 못을 박은 상태다.

기획재정부는 27일 “현재까지 기존에 발표한 ‘주택임대차시장 선진화 방안 보완조치’에서 변경된 것이 없다”고 설명했다.

그럼에도 보완조치가 논의되고 있는 것은 사실이다. 정부 한 고위관계자는 “임대주택 과세 방침이 주택수요를 억누를 수 있다는 비판이 많은 만큼 기재부에서 다각도로 보완대책을 검토하고 있는 것으로 안다”고 말했다.

현재 정부는 2주택자에 대한 과세시기를 유예하는 등의 방안을 논의되고 있는 것으로 전해진다.

국회에서도 ‘2.26 임대차시장 선진화 방안’에 대한 수정이 불가피하다는 목소리가 크다. 여야 모두 2주택자의 전세임대소득(간주임대료)에 과세하는 방안에 반대하고 있다. 주택을 3 채 이상을 보유한 집주인이 한 채 이상 임대하면 임대사업자로 등록하게 하고, 세금과 건강보험료를 감면해주는 등의 대안을 고려하고 있는 것으로 전해진다.

박원갑 국민은행 부동산팀 수석전문위원은 “6월 국회가 가장 큰 변수”라며 “원안대로 2.26방안이 시장에 적용될 경우 일시적인 시장충격은 피할 수 없을 것”이라고 말했다. 박 위원은 “(만약) 임대소득과세 관련 법안이 국회 문턱을 넘지 못하거나 (과세기준을 완화하는 방향으로) 소폭 조정돼 통과할 경우, 현재 침체일로인 주택거래나 (수도권)분양시장엔 일정부분 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 예상했다.

임대주택 과세 방안이 원안대로 확정될 경우 전셋값은 오히려 더 안정될 가능성이 크다는 전망도 나온다. 현재 은퇴후 월세를 놓는 많은 임대소득자가 자녀들의 직장보험 등을 통해 수백만원의 건강보험료를 내지 않고 있다. 월세 임대소득에 과세하는 방안이 확정되면 월세 임대사업자가 전세로 돌려 피부양자 자격을 유지하려 들것이라는 예상이다.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “6월 전월세 과세에 대한 보완책이 어떻게 나오느냐에 따라 하반기 임대시장이 달라질 수 있다”고 전망했다.

최근 보합세로 돌아선 전세 시장이 당분간 하락하면서 침체된 매매시장은 더 하락할 가능성이 크다는 전망이 지배적이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “전세거주자들이 전셋값 상승 압력을 덜 받으면 매매전환수요가 줄어들 수밖에 없다”며 “당분간 시장은 안정될 흐름을 보일 것”이라고 예상했다.

김재언 KDB대우증권 부동산팀장은 “최근 내수경기가 너무 좋지 않아 매매전환 수요 등 주택 유효수요가 너무 부족하다”며 “당분간 하락세가 이어질 것”이라고 내다봤다.


박일한·윤현종 기자/jumpcut@heraldcorp.com