한 달 넘게 부동산 시장을 달궜던 정부의 ‘주택 임대차 시장 선진화 방안’에 대한 소란은 어느 정도 진정되고 있다. 하지만 ‘주택 임대 소득 과세’라는 정부 정책의 틀을 보는 시각과 시장 영향에 대한 진단은 여전히 학계와 업계에서 첨예하게 엇갈린다.

일단 3월 이후 주택 거래가 주춤해지면서 업계의 ‘분풀이’는 여전하다. 모처럼 살아난 시장 흐름이 2.26 방안 때문에 다시 위축됐다는 것.

그러나 반대편 주장도 분명 존재한다. 최근 학계와 일부 부동산 연구 기관들은 ‘소득세 과세가 부동산 거래를 줄였다’는 주장이 극단적인 시장 낙관론자의 편향된 시각에서 나온 것임을 지적한다. 또 ‘장기적으로 임대소득 과세 강화가 시장 위축보다는 안정을 가져올 수 있다’며 정부 정책에 힘을 실어줄 필요가 있다는 견해를 내기도 했다.

아울러 이들은 ‘임대차 시장이 전세→월세 위주로 급하게 이동하는 게 감지된 지금이야말로 관련 통계와 인프라를 구축의 어려움을 줄이는 적절한 시점’이라고 설명한다.

하지만 이같은 논쟁은 자칫 소모적으로 흐를 수도 있다는 점에서 경계해야 한다. 보통 소득 수준의 임차인과 임대인 등 시장 참여자 대다수에게 정확한 판단을 위한 정보제공이 가능한 방향으로 가야 한다.

하지만 대통령의 국정 철학에서 나온 굵직한 정책을 ‘시장의 장애물’로만 몰아붙이는 소위 ‘업자들’의 인식을 보면 참담한 심정이다. 그들의 논리는 이렇다. 일단 소득에 과세가 따르는 건 당연하다고 동의한다. 문제는 왜 지금과 같은 호기에 그게 나왔는가 하는 것이고, 거래 증감에 영향을 주는 ‘투자 심리’를 잠재운 자충수로 돌아왔다는 것이다.

은행권과 몇몇 정보업체 통계에 의존하는 일부 언론은 ‘전월세 선진화 방안 이후 시장 찬바람’ 등의 제목으로 모든 책임이 정책 실기에 있다는 식의 원망을 쏟아냈다. 부화뇌동한 일부 중개업소도 ‘집을 사겠다던 사람들이 세금이 붙는다고 하니 일제히 매수 문의를 중단했다’고 아우성이다.

아직 부동산 업계엔 1990년대~2000년대 초중반 호황기의 부동산 시장을 그리워하며 그 때로 돌아가야 한다고 생각하는 집단이 많다. 당시의 시장이 과연 ‘선진화 한 형태’였을까.

그들은 여전히 0.05%만 집값이 오르면 무조건 집을 사야 한다고 부추긴다. 0.05%만 내려가면 정부와 관련 부처를 잡아 먹을 듯 공격한다. 제대로 검증되지도 않은 선심성 정책을 부동산에 투자해야 하는 이유로 둔갑시킨다. 그런 논리를 집 팔기의 수단으로 이용한다.

‘거래 증가만이 살 길’이라 외치는 이들이 만들어 놓은 프레임에 갇혀 있다. 수요-공급 논리 속 일정한 사이클을 반복하며 최소한의 보편적 주거 복지를 보장하는 매매 시장을 우리는 선진국형 부동산 시장이라 부른다. 지금 한국은 그런 시장이 아니다.

앞으로 부동산 정책이 나올 때마다 비슷한 논란이 발생할 것이다. 일부 언론을 등에 업은 시장 낙관론자들은 조금이라도 시장에 불리한 정책이나 규제가 나오면 ‘거래 위축’이란 명분으로 격렬히 저항할 것이다. 조금이라도 거래를 늘리는 데 도움이 된다면 하루빨리 국회에서 통과시키라고 압박할 것이 틀림없다.

정작 ‘시장’을 구성하고 있는 개별 수요자와 임대인은 대체 누구의 말을 믿고 어떤 자세를 취해야 할까? 시류에 영합하기보단 장기적인 관점을 견지해야 한다. 낙관론자의 ‘희망’이 된 수도권 부동산 가격 급등은 여전히 요원하다. 물론 비관론자의 경착륙 주장도 가능성은 희박해 보인다.

다만 오랜 기간 지속된 투자(기) 중심 시장은 서서히 실수요 중심 시장으로 변하고 있다. 전통적인 전월세 시장도 변화의 기로에 놓였다. 아울러 주택 임대 사업은 다른 투자처와 비교할 때 여전히 기대수익률이 높은 편이다. 따라서 본인의 주관과 투자 관념을 명확히 설정하고 객관적인 평가를 더해 시장을 예측해야 한다. 다가오는 ‘월세 시대’와 ‘선진국형 부동산 시장’에 대비하는 방편이다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원