또 자금 대출이 급증하면서 가계부채를 크게 증가시키고 소비를 위축시키는 역효과를 낳고 있다. 전세압력 해소를 위해 공유형 모기지 등 매입 지원정책을 적극 펼쳐왔으나 주택시장 패러다임이 자가 중심에서 거주로 변하면서 한계에 직면한 상황이다.
따라서 주택정책을 시장흐름 중심으로 전환, 값싼 월세주택을 확대 공급하기 위한 민간자본 유치 방안과 임대사업자의 대규모 분양 및 매입을 유도하는 대안이 적극 검토되고 있다. 아울러 임대 서비스의 질을 높이기 위한 기업형 임대관리전문회사 설립을 적극 유도, 임대산업을 활성화시킨다는 게 정부 정책의 주요 골자다.
하지만 이 역시 현재의 전세난 해소에는 큰 도움이 안 될 뿐만 아니라 임대산업 육성을 위한 시장 환경 미비, 다주택 소유에 대한 부정적 인식 등이 결부돼 성공 여부는 미지수다.
▶전세난 장기화, 가계부채 급증 등 부작용 초래=지난 1997년 외환위기이후의 경우 구매수요 감소에 따른 전세강세 현상이 1999~2001년까지 3년 동안 지속되면서 전세가격 변동폭이 61.5%에 달했다. 하지만 이후 구매수요로 전환되면서 전셋값이 하락하는 등 전세난이 급속히 수그러들었다.
이에 반해 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 전세난은 2009년 7월부터 상승, 6년 동안 지속되는 장기화 경향을 보이고 있다. 상승폭은 31.6%로 외환위기 때보다 크지 않지만 매입수요 전환이 더딘 데다 저금리 등으로 월세 전환이 많아지면서 임대수요초과현상이 지속되고 있다.
매매가 대비 전세가 비율이 70%대에 달하는데도 구매바람이 적극 일지 않고 있는 것이 대표적 사례다. 2009년 이후 매매가격은 하락했지만 전세가격은 지속적으로 상승, 매매가와 전세가가 탈동조현상을 보이는 것도 같은 이유에서다. 이는 근본적으로 자가주택에 비해 전세에 거주하는 비용이 67% 수준에 불과, 전세 거주가 유리하기 때문(국토연구원)이다. 아울러 주택시장이 1~2인 가구 중심의 소가구화 수요로 전환되고 자가보다 임대거주를 선호하는 방향으로 패러다임이 바뀌면서 전세난이 장기화되고 있는 것이다.
공급 측에서 보면 저금리 여파로 전셋집이 대거 월셋집으로 바뀌어 전세매물 부족을 유발하고 있다. 지난해 박근혜 정부 들어 3차례에 걸쳐 전월세 지원대책을 마련하고 전세수요를 구매수요로 전환시키기 위해 공유형 모기지 제도 등을 획기적으로 도입했으나 전세난이 지속되는 이유가 여기에 있다.
전세대출지원책 역시 가계부채를 증가시키는 주범으로 작용, 논란만 키워온 게 사실이다. 가계부채 규모가 지난 2009년 33조5000억원에서 2013년 6월 말 현재 60조1000억원대로 3년6개월 만에 무려 79.4%가 증가, 국가경제 운용에 큰 부담이 되고 있다.
전셋값이 오를 때마다 정부가 전세대출 규모를 확대했지만 결국 단기적 극약 처방이 전셋값만 부추기고 가계부채를 늘려 소비여력을 감쇄시킨 셈이다. 가처분소득을 갉아먹어 소비와 내수 활성화 등에 악영향을 주고 있는 것이다.
▶월세전환 시장 트렌드, 오는 2020년까지 지속될 전망=한국개발연구원(KDI)의 민간 임대시장 분석에 따르면 지난 2000년 이후 월세전환 추이가 지속된 것으로 나타나고 있다. 2000년 전세 28.7%, 보증부 월세 10.5%에 달하던 주택점유 형태가 2010년에는 전세 22.4%, 보증부월세 18.6%로 급상승한 것이다.
2010년 기준 부산을 비롯해 광주, 대전 등에서는 보증부월세가 전세를 상회할 정도다. 또 1인 가구의 높은 보증부월세 선호 경향이 지속돼 동기간 중 21.6%→35.8%로 급상승했다. 소가족화, 고령화 등이 월세수요 확대의 요인으로 지적되고 있다. 또 2010년 이후 수도권 전세주택 보유수익률은 2.5% 정도를 밑도는 반면, 월세 수익률은 4.5%대에 달해 공급 측면에서 월세가 유리한 것으로 나타나고 있다.
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| 주택시장의 패러다임이 자가보다는 임대거주를 선호하는 방향으로 바뀌면서 전세난이 장기화되고있다. ［헤럴드경제 DB］ |
이 같은 수요와 공급 추이를 감안하면 향후 임차시장은 전세에서 월세로 급속히 진행될 수밖에 없는 구조다. KDI 추정치에 따르면 월세전환속도가 빨라지면서 2018년에 이르면 전월세 비중이 같아지고 이후 월세가 전세 비중을 초과하는 것으로 분석됐다.
이런 추세는 오는 2020년까지 지속되다가 이후 전세와 월세 비율이 정체되는 것으로 나타났다. 전월세 전환율(집주인이 전세를 월세로 돌릴 때 얻을 수 있는 수익률)이 6% 수준일 경우 전세 비중은 더 축소되고 월세 비중의 증가속도는 더욱 확대될 것으로 추정됐다.
또 저소득층일수록 이자상승 부담이 커지고 1인가구 월평균 비용이 가장 높은 9만원에 육박, 월세 급전환이 약자층의 주거생활을 더욱 어렵게 만들 공산이 클 전망이다. 정부가 전세 지원정책을 포기하고 월세전환에 걸맞은 민간임대 활성화를 핵심으로 하는 시장대응책 마련에 나선 것은 이 같은 분석에 근거를 두고 있는 것으로 풀이된다. 중장기 주택시장 변화에 대응하기 위해서는 월세 중심의 수급구조를 만들어내야 한다는 면에서 긍정적이다.
▶민간자본 유치, 수익성 보전, 중산층 월세 소득공제도=정부 대책에는 월세전환 추이에 걸맞은 안정적인 임대주택 확대공급과 월세 거주수요자에 대한 세제 혜택, 양질의 서비스 제공에 초점이 맞춰지고 있다.
공급 측면에서는 재정난으로 공공임대주택 확대 건설이 어려운 점을 감안해 리츠, 사모펀드 등 민간자본을 대거 조달해 임대주택을 짓고 수익을 보전해주는 방안이 검토되고 있다. 여기에 이익금이 1조원대를 넘어가는 국민주택기금을 리츠 등에 투자, 민간투자자금의 리스크를 줄이는 대안도 검토 중이다.
리스크 상쇄를 위해 임대기간이 끝난 뒤 일반분양에서 팔리지 않을 경우 LH공사가 선매입하는 방안도 고려 중이다. 이는 현재까지의 민간임대 활성화 대안보다 진일보한 것임에 틀림없다. 과거와 달리 적극적으로 수익을 보전해주는 대안이 범부처적으로 검토되고 있기 때문이다. 사실 그동안 민간 임대시장이 활성화되지 못한 데는 안정적인 수익을 올릴 수 없기 때문이다. 수백억원대의 자금을 들여 장기 임대를 통해 회수해야 하는 회임기간 문제와 안정적인 투자수익을 보장받을 수 없는 구조적 문제가 민간자본 참여의 걸림돌로 작용해 왔다.
임대주택 투자에 그동안 LH공사와 개인만이 나선 이유다. 하지만 수익보장에 전세시장이 월세 중심으로 바뀌고 임대관리전문회사가 생겨난다면 투자환경이 크게 달라지게 된다. 특히 정부가 일정 수익을 보장해주기 위해 수익구조를 역산해 세제와 금융지원방안을 검토 중이어서 현실적인 사업모델이 나올지 초미의 관심사다.
정부는 또 수요 측면에서도 다각적인 대안을 검토 중이다. 지난해 문제가 됐던 주택금융공사의 고액 전세대출 보증을 폐지하는 대신, 매매수요나 월세수요 지원을 적극화한다는 방침이다.
▶부처 조율 현실적 대안 절실, 사회적 인식도 제고돼야=이번 대책이 실시되면 월세임차인의 경우 전세보다 값싼 월셋집이 많아져 유리할 전망이다. 현재의 임차시장도 전셋값은 오르는데 월세는 낮아지는 양상이다. 집주인이 전세를 월세로 전환하면서 월세 공급이 풍부해진 데 따른 것이다.
지난해 상반기 아파트 전세 상승률은 2%대를 웃돌았으나 월세는 되레 0.3% 정도 하락한 것으로 분석되고 있다. 월세수요가 많은 오피스텔의 경우 월세하락률이 2% 정도에 달하는 등 월세는 지속적으로 낮아지는 추세다. 전월세전환율 추이를 보면 서울의 경우 지난 2008년 9.29%에 달했으나 지난해 6.12%까지 하락한 것으로 나타나고 있다.(부동산114 자료)
전월세전환율이 낮아지게 되면 집주인은 손해다. 문제는 이렇게 될 경우 재차 민간임대투자 수익보전이 어려울 수 있다는 점이다. 또 세제 지원 및 소득공제 혜택 등을 놓고 손발이 각각 따로 노는 부처의 입장차이도 걸림돌이다.
반쪽정책이어서는 효과를 발휘하기 힘들다. 아울러 사회적 인식도 투기시대에 보였던 다주택보유자나 기업, 자금에 대한 저항감, 강력한 규제 등이 재고돼야 할 것이다. 이 외에 실거래 월세가 신고에 대한 인센티브 강화와 임대관리서비스의 선진화, 임대등록 활성화, 임대지표의 선진화가 절실한 것으로 지적되고 있다.
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