공급가 적절성 · 투자시기 따져야
분양 당시 인기를 끈 주거예정지라고 해서 상가 투자가치도 덩달아 높을 것이라고 생각하면 오산이다. 대규모 이슈지역일수록 상가의 분양가 수준이 높고 상권 변동성도 커 신중히 투자해야 한다고 상가투자 전문가들은 조언한다.
실제 작년 청약 당시 과거의 ‘광풍(狂風)’을 재현했던 곳 상가 분양가는 상당히 높게 책정돼 있다. 24일 주택분양업계와 상가투자컨설팅업체 상가뉴스레이다 등에 따르면 작년 10월 서울 마곡지구는 평균 2.73대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 당시 마곡지구의 3.3㎡ 당 평균분양가는 1200만원 선.
반면 이곳 상가분양가는 어떨까. 3.3㎡당 가격이 싼 곳은 3200만원, 통상 3500만∼3600만원 선이다. 우량 상권은 3.3㎡당 4600만원에 달한다.
지난해 하반기 2차에 걸쳐 공급된 ‘위례 아이파크’ 청약 경쟁률도 주택은 1차가 평균 16.2대1, 2차는 18.9대1로 상당했다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1700만원 선. 하지만 이 단지와 같이 분양한 스트리트형 상가(보행로변에 늘어선 유럽식 상가)‘파크애비뉴’ 는 1차 분양가가 3.3㎡당 평균 3500만원, 2차 분양가는 3200만원 선(1층 기준)이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “이곳의 낮은 전용률(48∼50%)을 고려하면 고가인 편”이라고 분석했다. 일반 근린상가의 전용률(55%대)로 환산하면 실질 가격은 3.3㎡당 4270만∼4630만원 선이라는 것.
2013년 청약광풍의 진앙지 중 하나였던 판교신도시도 마찬가지다. 6월 당시 평균 청약경쟁률 26대1을 찍은 동판교의 ‘판교알파리움’ 평균 분양가는 3.3㎡당 1897만원. 당시 인근 백현마을 1단지 실거래가보다 300만∼400만원 저렴했다. 하지만 상가 분양가는 여전히 고공행진이다. 인근 공인중개사들에 따르면 동판교역 인근 A상가의 경우 1층 전면 점포가 3.3㎡당 6300만∼7800만원, 내부 점포도 4400만원 선이다. 또 다른 B상가도 (1층 기준) 3.3㎡당 6000만원대다.
이처럼 인기주거예정지 상가 가격이 ‘금값’인 이유는 정부차원에서 공급가를 제한하는 아파트와 달리, 상가는 땅 공급부터 최고가 입찰을 거치기 때문이다. 고(高)낙찰가가 분양가 상승의 주 요인인 셈이다.
상권 부침이 큰 것도 중요 원인이다. 상가뉴스레이다 분석에 따르면 인기리에 팔린 아파트지역 상권은 ‘초기과열→거품붕괴→가격 하향안정화 →초기가격 회복’의 과정을 거치며 형성돼 변동성이 크다.
특히 중간에 과도한 융자를 안고 투자할 경우 유동성이 부족해 중도에 공실이 발생하면 리스크관리가 힘들어진다.
공실 리스크를 줄이기 위해 세입자를 미리 받아 분양하는 ‘선임대’를 써도 위험요소는 상존한다. 통상 계약기간(2년)이 끝나도 영업이 부진할 땐 재계약때 임대료가 대폭 깎일 수도 있음을 염두에 둬야 하기 때문.
선 대표는 “인기 주거지는 초기 기대감이 높아 상가 분양가와 임대료 등이 높게 잡히지만, 대부분 1-2년이 지나며 거품이 꺼지는 경향이 있다”며 “공급가격의 적절성과 투자시기 등을 반드시 따져봐야 한다”고 말했다.
윤현종 기자 / factism@heraldcorp.com
