매매·경매·교환때만 취득세 감면
신축 당시 구조도면 있어야 수직증축
대상 아파트 30%는 리모델링 불가능


주택을 매매할 때 내는 ‘취득세 영구인하’와 ‘수직증축(층수를 높이는 것) 리모델링’을 허용하는 관련법안이 수개월간의 진통 끝에 마침내 10일 국회 본회의를 통과했다. 취득세 영구인하로 주택거래 부담이 크게 줄어들고, 수직증축 리모델링 허용으로 리모델링 대상 아파트가 일반분양을 통해 사업성을 개선시킬 수 있어 주택시장 활성화에 큰 도움이 될 것으로 기대를 모은다.

하지만 이들 규제완화 조치는 알아둬야 할 점도 많다. 취득세를 인하한다고 모든 취득세에 다 적용되는 것이 아니다. 또 수직증축 리모델링이 허용된다고 모든 대상 가구가 혜택을 받는 것도 아니다. ‘취득세 영구인하’와 ‘수직증축 리모델링’의 예외 조건을 살펴본다.

▶‘매매’만 취득세 영구감면= 50대 초반인 김모씨는 자신의 이름으로 주택 두 채 갖고 있다. 이번에 취득세 영구감면을 계기로 김씨는 아내에게 주택 한 채를 증여할까 고민중이다. 배우자에게 6억원 이하 주택을 증여할 때는 증여세가 면제되고, 취득세는 이번에 감면 조치되면서 6억원 이하 1%의 세금을 내면 될 것으로 생각하기 때문이다.

하지만 이는 잘못된 판단이다. 김씨가 아내에게 집을 증여할 경우 아내는 취득세를 기존 세율과 마찬가지로 공시가 기준 4%의 세금을 내야 한다. 이번에 취득세 영구감면 대상은 ‘매매’, ‘경매’, ‘교환’을 통해 취득한 경우로 제한하고 있기 때문이다.

이같은 방법으로 주택을 취득한 경우 6억원 이하 주택은 취득세율이 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택은 4%에서 3%로 각각 1%포인트씩 낮아진다. 6억~9억원 사이 주택은 기존 대로 2% 취득세율을 적용받는다. 하지만 증여나 상속, 신축 등을 통해 집을 취득한 경우 납부해야할 취득세는 변함없이 기존 세율이 적용된다.

상속과 신축으로 주택을 취득한다면 3.16%, 증여를 통한 취득세는 4%가 적용된다. 원종훈 국민은행 세무사는 “취득세는 매매나 경매를 통한 거래에서 부과될 경우 실거래가를 기준으로 하지만 증여나 상속은 공시가를 기준으로 삼는다는 점을 기억할 필요가 있다”고 조언했다. 

10일 국회를 통과한 취득세 영구인하와 수직증축 리모델링 허용 법안 등이 침체된 주택시장에 활력을 불 어 넣을 것으로 전망이다. 사진은 성남 분당구의 한 리모델링 추진 아파트 단지 모습.

▶수직증축 리모델링 ‘구조도면’ 있어야 허용=‘수직증축 리모델링’이 허용됨에 따라 주로 수도권 1기신도시와 강남 지역의 15년 된 이상된 아파트가 수혜 대상이 될 전망이다. 국토교통부에 따르면 2012년 말 기준으로 리모델링 가능 연한인 15년이 지난 아파트는 전국 400만여가구에 달한다. 이중 150만여가구가 수직증축 리모델링 수혜 대상으로 추정된다.

주목할 점은 정부가 3개층 수직증축 리모델링을 허용하는 단지는 신축 당시의 ‘구조도면’이 있는 곳으로 한정했다는 사실이다. 구조도면이 있어야 건축물의 기초 등에 대한 상태를 파악해 안전한 리모델링이 가능하다고 판단했기 때문이다.

문제는 구조도면을 가지고 있지 않는 아파트 단지가 꽤 많다는 점이다. 신도시 아파트의 경우 관리가 잘 돼 있어 ‘설계도면’과 ‘구조도면’을 보유한 경우가 꽤 많지만 강남 지역 등의 개별 단지들은 구조도면을 보관하지 않은 곳이 많다는 게 주택전문가의 설명이다.

실제로 리모델링을 추진하고 있는 강남구 대치동의 A아파트 리모델링 조합장은 “찾아보니 구조도면이 없고 설계도면만 있어서 걱정이 크다”며 “옛 시공사 등을 상대로 찾고 있다”고 말했다. 이동훈 무한종합건축사무소 대표는 “업계에선 리모델링 추진 단지 가운데 20~30%는 구조도면이 없을 것으로 추정한다”며 “이런 단지는 3개층 수직증축 리모델링은 원칙적으로 불가능해 불만이 클 것”이라고 말했다.

이근우 현대산업개발 리모델링사업부장은 “이미 구조도면이 없이도 안전한 방법으로 리모델링을 할 수 있도록 진단기술 등 여러 신기술 및 공법이 개발됐기 때문에 중장기적으로 이들 단지도 수직증축 리모델링을 할 수 있도록 길을 터줘야 한다”고 주장했다.

박일한기자/jumpcut@heraldcorp.com