▶경기ㆍ인천, 분양가 상승 ‘바닥론’ 힘 얻어=분양가는 매매시장의 미래를 보여주는 ‘선행지표’다. 분양가가 2~3년 후 입주하는 새 아파트의 가격 전망치나 다름없기 때문이다. 건설사들은 분양가에 원가 등 기본적인 비용을 고려하지만 입주 때 기존 매매시장의 시세 전망을 반영한다.
이렇게 책정된 분양가를 주택 수요자가 받아들이는 단지는 분양에 성공하고 외면하면 미분양 단지가 되는 것이다. 분양을 받고 싶어하는 사람들이 2~3년 후 집값이 오를 것으로 예상한다면 현재의 높은 분양가를 감수한채 아파트를 분양받는다. 반면, 분양가가 향후 예상되는 매매시세 보다 높다고 판단될 경우 분양을 받지 않는다.
따라서 경기ㆍ인천 지역 평균 분양가가 지난해와 비교해 17% 정도 상승한 것은 해당 지역 주택시장이 바닥을 쳤다는 증거라는 분석이 설득력을 지닌다. 2~3년후 집값 전망치가 상승세로 돌아선다는 의미이기 때문이다.
청약 당시 최고 수백대일의 경쟁률을 기록한 판교 ‘알파리움’과 위례신도시 ‘삼성 래미안'과 ’현대힐스테이트’는 청약자들이 입주 때 집값이 최소한 분양가 밑으로 떨어지지는 않을 것으로 판단한 셈이다. 실제 판교 알파리움은 3.3㎡당 1900만원에 육박했고, 위례신도시 분양 아파트는 1700만원 전후로 분양했다.
양지영 리얼투데이 팀장은 “올해 수도권 미분양은 감소세를 보이고 있다“며 “분양가가 올랐는데도 팔린다는 것은 주택 수요자들이 앞으로 집값이 더 떨어지진 않는다고 판단한 것”이라고 해석했다.
▶서울, 아파트 평균 분양가가 매매가보다 싸져=서울의 경우 새 아파트 평균 분양가가 기존 아파트 매매가를 밑도는 이상현상이 나타나고 있다. 이는 기존 주택을 팔고 사는 매매시장의 침체가 당분간 지속될 것이란 어두운 전망이 많기 때문이다.
분양가는 기존 아파트 시세보다 비싼 게 주택시장에선 상식으로 통했다. 집값 상승기였던 2008년 이전엔 수도권 아파트 분양가가 보통 주변 시세보다 20~30%씩 높았다. 입주때 그 만큼 주변 시세도 올라갈 것으로 기대됐기 때문이다. 새로 지은 아파트가 낡은 기존 아파트보다 높은 가격에 거래되는 것은 당연한 상거래다.
하지만 올해 서울지역 새 아파트의 평균 분양가는 기존 아파트보다 더 낮아지는 역주행이 나타난다. 부동산114에 따르면 2008년 서울 아파트 3.3㎡당 분양가(2269만원)는 기존 아파트 평균 시세(1730만원)의 131%에 달했다. 새 아파트가 주변의 낡은 아파트보다 30% 정도 비싼 셈이다.
그런데 이 비율은 지난해 118%(분양가 1946만원, 매매시세 1647만원)로 떨어지더니 올해 90%(분양가 1460만원, 매매시세 1620만원)로 100% 밑으로 추락했다. 사람들이 요즘 분양하는 아파트가 입주할 때 집값이 그만큼 더 떨어질 것으로 전망한다는 이야기다.
이남수 신한은행 부동산팀장은 “올해 서울지역 분양 아파트가 강북 지역에, 소형에 몰렸던 점이 분양가를 떨어뜨린 주된 원인”이라면서도 “여전히 집값 하락 전망이 대세여서 건설사의 분양가 인하 전략은 당분간 지속될 가능성이 높다”고 말했다.
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