초저금리 시대를 맞아 아파트형 공장(지식산업센터)이 수익형 부동산의 틈새 투자처로 각광받고 있다. 특히 서울지역 아파트형 공장 시장은 금융위기 이전에 투자수요가 유입되면서 가파른 가격 상승세를 나타냈다. 하지만 최근 공급물량의 증가와 목 좋은 부지 확보난 등이 맞물려 매매와 임대시장 모두 악영향을 받고 있다.

여기에 최근 신규 공급물량의 고가 분양과 판교 등 경쟁지역 부상 등 악재가 겹치면서 임대수익 확보가 갈수록 어려워지는 실정이다. 따라서 지금 투자한다면 기대수익률을 낮추고 신중히 접근해야 한다는 지적이 나오고 있다.

▶서울 아파트형 공장 임대수익률 하락…왜?=아파트형 공장은 3층 이상 집합건축물 안에 공간을 분리해 6개 이상의 공장이 입주할 수 있도록 한 건축물로, 법정 용어는 ‘지식산업센터’다. 특히 2007년 이후 주택전문 건설사들이 주택사업 대안으로 대거 참여하면서 서울지역에 아파트형 공장 공급 붐이 일었다.

아파트형 공장은 최근 공급이 포화상태에 이르렀다는 분석이 나오고 있다. 부동산114에 따르면 서울지역 아파트형 공장의 평균 매매가는 정체 상태다. 올 들어 1분기 평균 3.3㎡당 549만5670원 안팎을 기록해 2009년 대비 4% 정도 오르는 데 그쳤다. 그럼에도 3.3㎡당 최고 1000만원을 호가하는 등 분양가는 강세다. 공장 이미지를 탈피하기 위해 타워형 등 다양한 디자인을 도입하면서 겉치장에 신경쓰다 보니 분양가를 띄우고 있다는 지적이 나오고 있다. 


당초 아파트형 공장은 벤처 및 중소기업들에 공급할 목적으로 보급돼 각종 세제 혜택 등이 있어 일정 기간 전매나 임대가 불가능했다. 하지만 2011년부터 매매와 임대를 4년으로 제한했던 관련 법안 개정으로 법인뿐 아니라 일반 투자자도 임대상품으로 관심을 보이고 있다.

하지만 아파트형 공장의 임대수익률은 악화되는 추세다. 부동산114에 따르면 서울지역 아파트형 공장의 평균 임대수익률은 2008년 0.0785%에서 지난해 0.0731%로 뒷걸음질쳤다. 올해 1분기엔 0.0730%를 보이며 사실상 제자리걸음했다. 공급과잉에다 고분양가, 판교 등 경쟁지역의 부상이 맞물리면서 임차인을 구하기가 갈수록 어려워지고 있다.

지역별로 가산ㆍ구로권역은 역세권 인근의 입지가 좋은 부지 개발이 거의 마무리되면서 입지 경쟁력을 확보한 신규 공급이 주춤한 상태다.

강서ㆍ영등포 권역의 경우 가산ㆍ구로 대비 가격 경쟁력이 열세를 보이면서 수요 확보에 어려움을 겪다가 최근 강남권 소기업 유입으로 다소 활기를 띠고 있다. 성동권 아파트형 공장 시장은 다른 서남권 대비 강남 인접성 등 입지 경쟁력을 갖췄지만 높은 분양가 때문에 가격 저항을 받고 있는 상황이다. 


▶아파트형 공장 성공 투자 노하우는?=전문가들은 아파트형 공장 투자 시 가장 중요한 건 역시 가격과 입지라고 입을 모은다. 브랜드만 보고 높은 공급가격에 지식산업센터를 매입했다간 낭패를 볼 수 있다는 것. 장용훈 부동산114 연구원은 “아파트형 공장의 투자 대상을 고를 땐 분양가와 매매가 등을 꼼꼼히 비교해 너무 비싼 곳은 피하는 게 바람직하다”고 조언했다.

그렇다고 무턱대고 가격이 저렴한 ‘나홀로’ 아파트형 공장에 투자하는 것도 경계해야 한다. 이 같은 나홀로 아파트형 공장은 가격은 저렴하지만 임차인을 구하기가 ‘하늘의 별따기’이기 때문이다.

결국 가격이 좀 비싸더라도 성동이나 가산, 구로, 영등포, 강서 등 기존 업무밀집 지역의 아파트형 공장을 매입하는 게 임대나 매매 시 훨씬 유리할 수 있다는 부동산 전문가의 지적이다. 


또 중소기업 임차 수요가 많다 보니, 역세권일수록 투자가치가 높다는 점도 유념해야한다. 지하철 2호선 라인의 아파트형 공장이 주목받는 것도 같은 맥락이다.

개인 투자자라면 아파트형 공장의 상가에 투자해보는 것도 고려해볼 만하다. 입주업체 직원들의 고정 수요 덕분에 안정적인 임대수익이 나오기 때문이다. 경매를 통해 일반 매매가보다 싸게 물건을 취득하는 것도 투자 수익률을 끌어올리는 좋은 방법 중 하나다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울권 아파트형 공장의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 83.1%를 기록하는 등 인기가 높다.

김영화 기자/bettykim@heraldcorp.com