금리조정만으로 고수익 탈바꿈
5월 이후 투자문의 두배로 늘어



한국은행 기준금리에 이어 시중은행 대출금리도 인하될 가능성이 높아지면서 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산 투자 환경에도 청신호가 켜졌다. 대출금리 인하는 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산의 수익률 상승에도 상당한 영향을 끼치는 것으로 나타났기 때문이다.

16일 수익형 부동산 정보전문기관인 FR인베스트먼트가 은행 대출금리 인하폭에 따른 오피스텔과 상가 수익률을 시뮬레이션한 결과, 이자율 1% 포인트 인하 시 오피스텔의 연간 수익률은 0.75%, 상가 수익률은 0.76% 정도 상승하는 것으로 분석됐다. 이는 주택 대신 ‘수익형 부동산’을 매입하는 조건으로 받은 대출의 연이율이 현행 평균 4.5%에서 3.5%로 낮아지고, 그 액수가 총 분양가의 40% 정도 차지한다는 가정아래 나온 수치다.

수익률이 확연히 달라지는 가장 큰 이유는 대출상환 부담이 줄기 때문이다. 실제 경기도 분당 정자동의 전용면적 30㎡, 분양가 1억5000만원짜리 오피스텔을 대출 40%를 끼고 매입할 경우 금리 4.5%를 적용하면 월 상환액은 22만5000원이다.

현재 경기도 분당지역 오피스텔 시세대로 보증금 1000만원, 월세 65만원으로 임대를 놓을 때 투자자의 월 순익은 65만원에서 22만5000원을 뺀 42만5000원에 달한다. 금리를 4%로 인하할 경우 월 상환액은 20만원, 3.5%일 땐 17만5000원으로 낮아지는 반면 투자가에게 돌아가는 월 수익은 47만5000원으로 많아진다. 

저금리 시대, 시중은행 대출금리도 인하될 가능성이 높아지면서 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산 수익률 전망에 대한 관심이 커지고 있다. 사진은 광화문에 위치한 한 오피스텔 모습.                                                                          [헤럴드경제DB]

이를 1년치로 환산해 수익률을 책정하면 금리 4.5%일 때 6.37% 수준인 연수익률이 금리 4%를 적용하면 6.75%로 높아진다. 또 3.5%에선 7.12%까지 상승하게 된다. 이 오피스텔은 임대료와 보증금은 그대로 둔 채 금리조정만으로 연 7% 고수익을 누리는 투자상품으로 탈바꿈하는 셈이다.

물론 지역과 입지에 따라 미세한 차이는 있지만, 이 같은 저금리 효과를 등에 업고 수익형 부동산의 대표주자격인 오피스텔의 인기가 다시 급상승하고 있는 것이다. 대우건설이 분양 중인 서울 강동구 천호동의 ‘천호역 푸르지오 시티’는 5월 이후 투자를 문의하는 전화가 갑절로 늘었다.

분양현장 관계자는 “기준금리가 낮아짐에 따라 지금 오피스텔에 투자해도 되는지 문의하는 대기 수요가 급증했다”고 전했다. 현재 선착순 분양 중인 마포구 상암동의 ‘KCC상암 스튜디오380’도 평소보다 상담 전화가 20% 이상 늘어난 것으로 알려졌다.

저금리 효과는 오피스텔보다 시세가 더 높은 상가 투자에도 큰 호재를 몰고왔다. 대출 규모가 큰 만큼 상환 부담액이 대폭 낮아지면서 수익률은 거꾸로 올라가기 때문이다.

예컨대 1층에 있는 전용면적 40㎡ 규모의 한 점포(서울 소재)를 대출 40%(2억8000만원)를 포함, 평균 시세인 7억원에 분양받는다고 가정할 경우 금리가 1% 포인트 낮아졌다면 월 상환액은 20만원가량 줄어든다. 이에 따른 연 수익률은 6.32%(금리 4.5%)에서 7.08%(금리 3.5%)로 상승하게 된다.

안민석 FR인베스트먼트연구원은 “대출 비율이나 임차 조건에 따라 수익률은 달라질 수 있지만 저금리 시대가 도래하면서 차입금을 활용해 자기자본이익률이 올라가는 레버리지 효과가 나타나고 있다”며 “이로 인해 오피스텔, 상가의 수익률 상승폭은 의외로 클 것으로 점쳐진다”고 말했다. 

윤현종 기자/factism@heralcorp.com