23일 상가투자컨설팅(www.sanggatuja.com)이 강남권 소재 오피스 빌딩 1,452동을 표본으로 조사한 결과, 경과년수가 6-10년인 빌딩의 평균 공실률이 3.12%로 가장 낮았다. 21년 이상 경과한 빌딩의 공실률은 3.48%로 그 뒤를 이어 낮은 공실률을 기록했다.
또한 경과년수가 5년 이하인 빌딩의 평균 공실률은 3.93%로 나타났으며, 경과년수가 11-20년 사이인 빌딩의 평균 공실률은 4.91%로 나타나 가장 높은 수치를 기록했다.
경과년수가 6-10년 사이인 빌딩의 공실률이 낮은 것은 임대료가 비교적 안정적이고 이용상의 장애요인이 크지 않기 때문인 것으로 보인다. 상가투자컨설팅 조성남 연구원은 “신축 후 6-10년이 지난 빌딩들의 단위면적당 임대료가 동일 노선상에 위치한 신축건물의 동일 층수와 비교할 때 다소 낮았다”며 “냉⦁난방 및 위생설비 등 부대설비도 10년 이상 지난 빌딩에 비해 신식에 속하고, 주차공간 역시 비교적 넓게 확보하고 있다”고 말해 낮은 공실률의 원인을 설명했다.
신축 후 21년 이상 경과한 빌딩이 경과년수 20년 이하(11년 이상)인 빌딩보다 1.5% 가까이 낮은 공실률을 보인 것은 다소 의외의 결과이다. 이는 21년 이상 오랜 시간이 경과한 빌딩의 경우 비교적 잦은 유지⦁보수와 설비의 교체가 이루어짐에 따른 것으로 풀이된다. 21년 이상 경과한 빌딩은 기능적 노후와 결함이 심해 잦은 수선이 발생한 결과로 오히려 실제 경과년수에 비해 이용상의 장애가 크지 않다는 것이다.
유리한 입지조건 역시 오래된 빌딩의 낮은 공실률에 일조한 것으로 보인다. 이러한 빌딩들은 이미 예전에 주요 교통시설에 인접한 유리한 입지를 선점했기 때문이다. 실제 역삼역과 삼성역 등 주요 지하철역 인근에 위치한 빌딩 중 21년 이상 경과한 빌딩이 상대적으로 많았다.
또한 빌딩 규모의 차이도 공실률 차이의 일부 원인이 된 것으로 보인다. 조 연구원은 “21년 이상 경과한 빌딩의 평균 연면적은 약 6,400㎡, 경과년수가 11-20년 사이인 빌딩의 평균 연면적은 약 8,900㎡로 나타났다”면서 “연면적이 클 경우 임차인 모집에 제한이 있을 수 있고, 고층부의 임대에 어려움을 겪을 수 있기 때문에 공실률이 상대적으로 높게 나타날 수 있다”고 전했다.
현재 많은 오피스 빌딩이 무상임대 등으로 공실률을 감소시키고 있지만 이러한 조사 결과로 볼 때 향후에는 적극적인 유지ㆍ관리에 따른 기능향상을 통한 공실률 감소에 초점을 맞추는 빌딩이 늘어날 것이라는 전망이 늘고 있다.
경국현 상가투자컨설팅 대표는 “최근 오피스 빌딩의 전반적인 공실률 감소는 실질 임대료 손실을 감안한 결과”라며 “향후에는 오래된 빌딩을 중심으로 리모델링을 통한 기능향상이 활발히 이루어져 공실률 감소와 함께 실질 임대료의 손실을 최소화 하는 패턴이 주를 이룰 것”으로 내다봤다.
강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com
