‘경기도 고양시 일산 백석동에 소형 오피스텔을 보유 중인 40대 후반의 직장인 박모씨. 지난 18일 정부가 발표한 전ㆍ월세 안정대책을 접하고, 오피스텔의 임대 형태를 변경할까 고민 중이다. 박씨는 현재 매달 50만원의 월세를 받으며 주거용으로 세를 놓고 있지만, 세입자를 상대로 전입신고를 하지 못하도록 해 외형적으로는 사무실 임대 형태를 유지하고 있다. 오피스텔이라도 실제 사용 용도가 주거용이라면 주택으로 간주돼 1가구2주택 다주택자의 규제를 받기 때문에 사무 용도의 임대 형태를 유지하고 있는 것. 하지만, 정부가 수도권 매입임대사업의 세제지원 요건을 현행 3호에서 1호 이상 임대하는 경우로 완화하고 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 함에 따라 박씨는 임대사업자로 등록하면 다주택자 규제를 피할 수 있게 된다’

일선 세무사들은 대다수의 오피스텔 임대인들이 박씨와 같은 고민을 하고 있을 것으로 추산하고 있다. 다만 기존의 위장된 임대형태와 주거용으로의 임대형태 변경이 각각의 득실이 있는 만큼 이를 면밀히 따질 것을 조언한다.

임대형태를 주거용으로 양성화할 경우 임대인들은 임대료를 보다 높여 받을 수 있는 이점이 있다. 통상 전입신고를 하지 않는 조건으로, 오피스텔 주인들은 임차인들에게 일정 부분 월세를 깎아주고 있는 실정. 하지만 임대사업자로 등록하면 전입신고를 허용할 수 있고, 임대료의 현실화를 꾀할 수 있다. 아울러 전입신고가 허용되지 않는 탓에 확정일자 미비 등의 우려로 입주를 꺼리는 세입자들을 받아들일 수도 있어 보다 수월하게 임대를 놓을 수도 있다. 가장 큰 이점은 세제 혜택이다. 임대주택으로 간주되면 종부세의 합산이 배제되고, 양도세 중과배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세ㆍ재산세 감면 등의 혜택이 주어진다. 단 4.6%의 취득세 감면은 전용 60㎡이하의 신규 오피스텔 취득시에 한한다. 

정부가 ‘8ㆍ18 전세대책’을 통해 수도권 매입임대사업의 세제지원 요건을 현행 3호에서 1호 이상 임대하는 경우로 완화해줌에 따라 사실상 주거용으로 쓰이면서도 사무실로 위장됐던 임대 오피스텔이 주거용으로 대거 양성화될 전망이다. 사진은 지난 상반기 입주한 동탄의 한 대형 오피스텔 전경.

그러나, 이런 여러 이점에도 불구하고 따져봐야할 것이 있다. 부가세 환급 부분이다. 업무용 오피스텔은 업무용으로 신축돼 주택과 달리 일반 과세자로 사업자등록증을 발급 받으면 건물가액의 10%에 해당하는 부가세를 최초에 환급 받을 수 있다. 대부분의 오피스텔이 그동안 업무용으로 신고돼 사용돼온 실정이어서 부가세는 사실상 전체 오피스텔이 환급받았을 것으로 추산되고 있다. 이에 따라 사업자등록의 폐업신고를 하고 주거용으로 전환하면 앞서 환급받은 부가가치세를 납부해야 하는데 이는 총 신축 후 10년의 기간 중 주거용으로 사용한 기간만을 납부하면 된다. 신축 후 10년의 기간 중 업무용으로 7년, 주거용으로 3년을 사용했다면 환급받은 부가세의 30%만을 내면 되는 것이다. 김종필 세무사는 “업무용으로 위장된 오피스텔 임대 형태가 정부의 이번 대책으로 상당 부문 양성화될 것으로 보인다”라며 “다만 환급받은 부가세의 납부 부문과 주거용 전환의 이점을 꼼꼼히 따져보고 선택해야 할 것”이라고 조언했다.

<정순식 기자@sunheraldbiz>sun@heraldcorp.com