임대시장 활성화 세미나

수도권 기대수익률 고작 3%

소득수익률 확보방안 절실

2ㆍ11 전월세 대책으로 나온 매입임대사업자 세제지원 요건이 내달부터 완화되지만, 정작 수도권에서 전월세로 기대할 수 있는 수익률은 3% 내외로 저조한 것으로 나타났다.

지난 29일 강남구 논현동 건설회관에서 개최된 ‘민간임대시장 활성화를 통한 서민주거복지향상’ 세미나에 따르면, 2011년 1분기 현재 수도권 전세 자본환원율은 1.9%, 월세는 3.3% 수준에 불과했다. 자본환원율은 연간 발생하는 순영업소득을 기초 자산가격으로 나눈 값으로 통상 시장에서 불리는 연수익률을 의미한다. 즉, 임대사업자가 수도권 주택을 매입해 임대사업을 해도 기대할 수 연수익률은 4%를 밑돈다는 것이다.

문제는 공실, 영업경비, 세금 등을 고려해 임대사업자가 순수하게 취할 수 있는 소득수익률은 이보다 더 떨어질 수 있다는 점이다. 허윤경 건설산업연구위원은 “주거용 자본환원율은 상업용 부동산 대비 절반 수준에 불과하다”며 “지금과 같은 소득수익률은 임대사업자 입장에서 과도하게 낮은 수준”이라고 설명했다.

이런 이유로 내달부터 매입임대사업자에 시행될 세제혜택이 빛 좋은 개살구가 될 수 있다는 분석이 따르고 있다. 정부는 전월세 시장 안정을 위해 입대사업자 자격 요건을 완화, 기존에 서울의 임대사업자는 5가구를 10년 이상 임대해야 했지만 앞으로는 3가구를 5년 이상 임대하면 임대사업자로 인정받을 수 있다. 경기ㆍ인천 지역은 가구수가 종전처럼 3가구지만 사업기간이 7년에서 5년으로 단축된다.

주택규모도 서울, 경기ㆍ인천 모두 종전 전용85㎡에서 149㎡ 이하로 확대되고, 개별 주택의 취득가격도 서울 3억원 경기ㆍ인천 6억원 이하에서 모두 6억원 이하로 통일된다.

매입임대사업자가 되면 양도소득세에 대해 6~35% 일반세율이 적용된다. 법인세 추가 과세대상에서 제외되며 종합부동산세 산정시 합산 과세 대상에서 빠지는 세제 혜택을 볼 수 있다.

하지만 주택을 매입해 임대할 경우 세제혜택을 받을 순 있어도 운영을 통한 실질적인 이익은 4%를 밑돌아 은행예금보다 떨어질 수 있다는 지적이 따르고 있다. 이때문에 전문가들은 사업자들이 낮은 소득수익률을 개선하기 위해 지속적으로 임대료를 올릴 것이라고 전망한다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 “집값 상승 가능성이 희박한 시점에 임대사업자들은 임대료 인상으로 매매차익을 갈음할 수 있어 이는 고스란히 세입자들 부담으로 이어질 수 있다”고 말했다.

이에 민간임대사업자의 소득수익률을 확보할 수 있는 방안이 마련되야 한다고 전문가들은 조언한다. 허윤경 건설산업연구위원은 “보유세 경감 방안 및 감가상각 보전 방안 등에 대한 세제적 접근이나 주택 바우처제도를 월세 중심으로 운영하는 것이 안정적인 월세시장을 형성하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

정태일 기자/ killpass@heraldcorp.com