[헤럴드경제=김성훈 기자] 수도권 일부에서 이미 아파트를 분양받아 입주를 압둔 이들 가운데, 6·17 대책의 대출 규제가 소급 적용돼 자금을 마련하기 어려워졌다는 불만이 이어지고 있다. 정부는 예전부터 적용해온 방식을 동일하게 적용하는 것이며 이번에만 특별히 소급적용을 하는 것을 아니라고 계속해서 해명하고 있지만 불만을 잠재우지는 못하는 상황이다.

논란이 되는 것은 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 규제다. 현재 LTV는 지역별로 규제 단계에 따라 다르게 적용된다. 비규제지역은 집값의 70%까지 대출받을 수 있으며, 조정대상지역은 50%(9억 초과 아파트는 30%), 투기지역 및 투기과열지구는 40%(9억 초과 아파트는 20%)다.

6억원 짜리 주택을 산다고 치면 비규제지역에서는 4억2000만원까지 대출이 나오지만, 투기과열지구로 지정되면 2억4000만원 밖에 안나오는 것이다. 집을 사려는 사람 입장에서는 추가로 1억8000만원을 다른 곳에서 구하지 못하면 집을 살 수 없게 돼 수요가 위축되고, 집값 안정으로 이어진다는 것이 규제의 논리다.

[사진=검단신도시에 분양한 한 아파트의 견본주택 현장]

문제는 기존에 아파트를 분양받아 입주를 앞두고 있는 사람에게 LTV 규제가 강화되는 경우다. 분양 계약 시점에는 대출이 4억2000만원까지 나올 것으로 기대하고 계약을 했는데, 입주 시점에 대출 가능액이 줄어들면 자금조달계획에 차질이 생길 수밖에 없다.

이는 우리나라의 선분양제도가 낳은 문제다. 일반적으로 집을 구입한다고 하면 계약을 하고, 한두달 내에 잔금을 치르면서 입주한다. 정부가 갑자기 규제를 하더라도 이미 계약을 완료하고 계약금을 냈거나 대출신청접수를 했다면, 신뢰 보호를 위해 규제를 적용하지 않는다.

그러나 선분양으로 이뤄지는 분양시장에서는 계약을 하고, 입주하기까지 3~4년의 공사기간이 소요된다. 그 사이에 규제가 강화될 경우 입주 시 받는 잔금대출에는 고스란히 규제가 적용된다. 기존 분양계약자에게 규제를 '소급적용'한다는 불만이 나오는 이유다.

금융위원회는 세 차례나 같은 내용의 해명자료를 내며 부인했다. 이전에도 규제지역으로 지정되면 LTV가 강화됐으며, 기존에 분양받은 사람 역시 강화된 LTV를 적용받았다는 것이다. 가령 2017년 8·2 대책 때는 조정대상지역이었던 서울 전역이 투기과열지구로 지정돼 LTV가 60%에서 40%로 20%포인트(p) 낮아졌다. 또 이듬해 8월에는 경기도 광명과 하남이 조정대상지역에서 투기과열지구로 추가 지정돼 LTV가 낮아졌다. 2018년 12월과 올해 2월에는 규제지역이 아니었던 수원 팔달 등 일부 지역과, 용인 수지·기흥, 안양 만안 등이 조정대상지역으로 지정됐다. 이 때마다 해당 지역에서 기존에 분양을 받았던 사람들은 모두 새 규제를 적용받았다는 것이다. 이전과 동일한 원칙으로 규제를 적용하고 있는데 새삼스럽게 문제제기를 한다는 것이다.

이러한 해명에는 맹점이 있다. 정부가 6·17 대책에서 전례없이 비규제지역을 투기과열지구로 지정했다는 점을 계산하지 않았기 때문이다. 앞서 설명한 것처럼 LTV 규제는 비규제지역(LTV 70%)-조정대상지역(50%)-투기지역 및 투기과열지구(40%) 3단계로 이뤄져 있다. 6·17 대책에서는 인천, 대전, 안산의 일부 지역과 군포가 비규제지역에서 조정대상지역 단계를 건너뛰고 투기과열지구로 지정됐다. 갑자기 LTV가 70%에서 40%로 낮아진 것이다.

[사진=6.17 대책으로 새로 규제지역으로 지정된 지역]

이전에는 특정 지역의 규제 강도를 높일 경우, 비규제→조정대상, 조정대상→투기 및 투기과열 식으로 한 단계씩만 조정했다. LTV 규제를 강화하더라도 20%p 혹은 10%p 씩 단계적으로 조정해 시장의 충격을 줄였던 것이다.

딱 한 차례 2017년 9월 대구 수성구가 비규제지역에서 투기과열지구로 지정된 사례가 있기는 하다. 그러나 수성구는 기존에 분양했던 아파트가 거의 없어서 불만이 나오지 않았다. 6·17 대책으로 비규제지역에서 투기과열지구로 강화된 지역에는 신규 분양 아파트가 많다는 것과 다르다. 2기 신도시인 인천 검단 같은 경우가 대표적이다. 예전과 동일한 원칙으로 규제를 적용했음에도 반발의 규모가 예전보다 큰 이유다.

조정대상지역의 LTV가 올해 2·20 대책을 통해 60%에서 50%로 더 낮아진 점 역시 고려할 필요가 있다. 비규제지역에서 조정대상지역으로 지정될 경우 이전에는 LTV가 10%p만 낮아져 감당할 수 있는 수준이었다면, 이제는 20%p가 낮아져 규제의 충격이 더 크다. 6·17 대책에서 신규로 조정대상지역으로 지정된 수도권 대부분 지역에서 불만이 나오는 이유다. 이들 지역은 신도시 개발을 통해 아파트 분양이 많았던 지역이라는 점에서 규제를 적용받는 사람의 수도 많다. 이전과 똑같은 방식으로 규제를 적용하고 있다는 정부의 해명이 안일해보이는 이유다.

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