정부가 ‘2·20 부동산 대책’으로 조정대상지역의 주택담보인정비율(LTV)을 50% 이하로 낮추면서 규제지역과 비규제지역의 차이가 더욱 크게 벌어지게 됐다. 규제 적용에 따른 충격이 커진 것은 물론이고, 추후 규제 출구전략을 마련하기도 어려울 것이라는 평가가 나온다.

2·20대책으로 오는 3월2일부터 조정대상지역의 LTV가 60%에서 50% 이하로 낮아진다. 9억원 초과분에는 30%만 가능하다. 기존에는 비규제지역(LTV 70%)-조정대상지역(60%)-투기과열지구(40%) 순으로 규제 간격이 배열됐다.

2·20 대책으로 LTV 격차는 최소 20%포인트(p) 이상으로 벌어지게 됐다. 지방-수도권 집값이 양극화됨에 따라 규제 강도 역시 양극화됐다는 지적이 나온다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “이번 대책으로 분양가 상한제 정도를 제외하면 조정대상지역의 규제가 최고 강도 수준 규제인 투기과열지구와 사실상 같아지게 됐다”고 평가했다. ▶관련기사 16면

이번에 새로 조정대상지역에 포함된 경기도 수원(영통, 권선, 장안)과 안양(만안), 의왕 지역에서 갭투자자들의 자금사정이 꼬일 수도 있게 됐다.

수원에서 10억원 짜리 주택을 보증금 5억원 전세를 끼고, 3억원 자기 자금에 2억원 대출을 받아 산 경우를 가정해 보자. 기존에는 7억원까지 대출을 받을 것으로 예상하고 집을 샀는데, 앞으로는 4억8000만원 밖에 받을 수 없게 됐다.

해당 전세계약이 끝난 후 보증금 일부(3억원)를 대출을 받아 상환한 후 실거주 할 계획을 갖고 있는 1주택자라면 자금마련에 비상이 걸리게 된다. 규제 강도가 양극화되면 향후 규제 출구전략을 짜기 어려워진다는 지적도 나온다. 집값이 안정세를 보여 지역별로 조정대상지역을 해제해야 하는 상황이 올 경우다. 50% 이하로 적용받던 LTV가 일시에 70%로 높아지게 된다.

지난해 말 조정대상지역에서 해제됐던 부산의 경우 규제완화의 효과로 일시에 집값이 수억원씩 올랐다가 다시 떨어지는 급등락이 나타났다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “규제 강도가 벌어지게 되면 규제 여부에 따라 누구는 손해를 보고 누구는 이익을 보는 규제 차익이 커지게 된다”며 “규제만으로 시장을 잡으려 했던 첫 단추부터 잘못끼운 것”이라고 지적했다. 김성훈 기자