[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부가 ‘민간택지 분양가 상한제’(이하 상한제) 시행을 내년 4월말 이후로 미루기로 함에 따라 그전까지 사업을 진행할 수 있는 재개발·재건축 사업장들은 탈출구가 열리게 됐다. 4월말까지 탈출을 위한 속도전이 예고된 셈이지만, 실제 탈출에 성공하는 사업장은 소수에 불과할 것이라는 관측이 나온다. 속도전에 따라 주택 공급을 앞당기는 효과 역시 제한적일 것이라는 전망이다.

재건축·재개발 단지에 대한 분양가 상한제 적용이 6개월 유예되면서 서울 재건축 단지들이 사업을 서두를 것으로 전망된다. 사진은 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리(신반포3차·경남) 공사 현장. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com

▶분양가 상한제 적용 6개월 유예됐지만…= 기획재정부와 국토교통부는 1일 정비사업과 지역주택조합 사업에 대한 상한제 적용을 6개월 유예한다는 내용의 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’을 발표했다. 상한제 시행을 위한 시행령 개정 작업을 10월말까지 완료하되, 이때까지 관리처분인가를 신청한 정비사업장이나 사업계획승인을 신청한 지역주택조합 사업장에 대해서는 6개월 내인 내년 4월말까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용을 하지 않겠다는 것이다.

서울의 주택공급은 대부분 정비사업을 통해 이뤄지기 때문에 사실상 내년 4월말까지 상한제 시행을 유예한 것이다. 상한제가 시행되면 서울의 주택 공급이 막혀 기존 집값이 더 오를 수 있고, 이미 관리처분단계에 있는 사업장까지 적용하는 것은 정비사업 조합원들의 신뢰보호이익을 심각하게 침해한다는 입법예고기간의 지적 사항을 수용해 전향적 결정을 한 것으로 해석된다.

정부는 서울에서 현재 관리처분인가를 받은 단지는 54개, 6만여 가구라며 “이들이 6개월 내에 분양하면 상한제 대상에서 제외된다”고 설명했다. 관리처분인가를 신청한 단계의 사업장도 법적으로는 유예 대상이 되지만 실질적으로는 6개월 내에 분양에까지 이르기 어렵기 때문에 관리처분인가를 받은 곳만 계산에 넣은 것이다.

▶생각보다 빠듯, 4월말까지 분양 20개 안될 수도= 그러나 업계에서는 이들 54개 사업장 중에서도 상당수는 내년 4월말까지 분양하지 못할 수 있다는 지적이 나온다. 한 정비업계 관계자는 “관리처분인가를 받았더라도 분양하기까지는 최소로 잡아도 1년 정도의 시간이 걸린다”며 “4월말까지 분양이 가능한 단지는 20개를 채 넘지 못할 것”이라고 말했다.

가령 올해 8월 분양한 서울 서초구의 반포현대는 지난해 7월말 관리처분인가를 받았는데 분양까지 1년이 넘는 시간이 걸렸다. 이 아파트는 80가구의 소규모 단지여서 조합원들의 의사 규합이 쉬워 굉장히 빠른 속도로 사업을 진행한데다, 일반분양가구 물량이 적어 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협상 과정을 건너뛰었음에도 그 정도의 시간이 필요했던 것이다. 1개동 짜리 이 아파트가 철거되는데 걸린 시간만 3개월이다. 5930가구 규모의 강동구 둔촌주공 같은 경우 2017년 5월 관리처분인가를 받았지만 아직까지 분양을 하지 못한 상태다.

이에 어느 정도 규모가 있는 단지들은 이미 철거가 완료됐거나 최소한 이주가 거의 완료된 수준에는 이르러 있어야만 6개월 내 분양을 시도라도 해볼 수 있다는 분석이 나온다. 성동구의 행당7구역, 관악구의 봉천4-1-2구역 등 최근 관리처분인가를 받은 곳들은 실질적으로는 4월말까지는 분양이 어려운 것이다. 11월에야 철거에 들어갈 것으로 보이는 강남구 개포주공1단지나 아직 이주 중인 송파구 잠실 진주, 이제 막 철거에 돌입한 같은구의 미성·크로바 등 주목도가 높은 사업장들도 상당히 빠듯한 일정을 소화해야 한다. 강동구 둔촌주공, 서초구 신반포3차·경남 같은 대형사업장은 철거는 이미 끝났지만 조합원들의 의사를 모으는 과정에서 분란이나 변수가 발생할 수 있는 점에 유의해야 한다. 국토부가 상한제 적용을 받지 않는 사업장은 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 심사를 통해 분양가를 관리하겠다고 한 만큼 HUG와의 분양가 협상 과정도 더 어려워질 가능성이 있다. 4월까지 시간에 쫓기다가 HUG의 요구를 그대로 수용하는 상황도 생길 수 있는 것이다.

한 건설사 관계자는 “4월까지 상한제를 피하지 못하는 단지가 많아지면 주택 공급 부족에 대한 우려가 다시 번져 최근의 신축 급등장세가 다시 나타날 수 있다”고 내다봤다.

다만 4월을 넘기게 된다고 해서 무조건 상한제가 적용되는 것은 아니다. 정부는 이달말 시행령 개정이 완료되면 시장 상황을 살펴 ‘분양가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역’ 가운데 분양물량이 많거나 후분양을 통해 분양가를 높이려는 시도가 발견되는 지역에 상한제를 적용하겠다고 했다. 정비업계 관계자는 “4월 전에 분양을 하는 것도 중요하지만, 그 이후가 되더라도 국토부가 실제 상한제 지역으로 지정하기 전까지는 상한제 적용이 되지 않기 때문에 사업 속도를 낼 수밖에 없다”고 말했다.

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