올 한해 부동산 시장을 장악했던 9·13 대책에도 불구하고 서울 집값이 다시 상승세를 타자 시장은 추석 이후 국면 변화에 주목하고 있다. 전문가들은 ▷분양가 상한제 ▷디플레이션(D) ▷입주-이주 물량의 3대 변수가 시장의 향배를 결정할 것으로 전망한다.

한국감정원에 따르면 올해 계속 하락해온 서울 아파트값은 7월부터 상승으로 돌아선 뒤 11주째 상승세를 이어가고 있다. 각종 규제로 수요·공급이 모두 위축돼 극심한 거래 가뭄이 계속되고 있는 가운데, 한두건 발생하는 거래가 기존 시세 기록을 갈아치우면서 전체 집값을 끌어올리는 형국이다.

전문가들은 추석 후 부동산 시장을 좌우할 가장 큰 변수로 민간택지 분양가 상한제(이하 상한제)를 꼽는다. 현재 상한제 지정을 위한 시행령 개정 작업이 진행 중이며, 내달 중 완료되면 곧장 적용 절차에 들어갈 것으로 전망된다. 시장에 큰 영향을 미치는 강력한 규제인만큼 실제 적용을 할 것인지, 한다면 어느 지역에 적용할 것인 지 논란이 거세질 것으로 보인다.

시장에선 상한제 적용을 대비한 움직임이 이미 나타나고 있다. 신축 아파트값 상승이 대표적이다. 7월 이후 서울 집값은 신축 및 분양권 가격이 주도하고 있다. 감정원의 지난주 조사에서 서울 전체 아파트값은 1주일새 0.03% 상승했지만, 5년 이하 신축은 0.06%가 올랐다.

청약시장도 불이 붙었다. 가점이 높은 순으로 당첨이 되기 때문에 상한제가 시행되게 되면 당첨 확률이 낮아질 것을 우려한 낮은 가점의 수요자들이 상한제 시행 전 막차타기 행렬에 나선 것이다. 상한제가 본격적으로 시행되면 한동안은 분양 물량이 뚝 끊기면서 청약시장이 개점휴업 상태에 들어갈 것이라는 전망도 나온다.

경기 침체(디플레이션·D)도 부동산 시장을 좌우할 중요한 변수다. 통계청에 따르면 8월 소비자 물가 변동률은 사상 처음으로 마이너스(-)를 기록했다. 아직 디플레이션이라 단언할 상황은 아니지만 경기 하방 압력이 계속해서 커지고 있다는 것은 전문가들의 공통된 진단이다. 이때문에 경제 전반의 수요를 위축시켜 집값 역시 아래로 잡아끄는 힘으로 작용할 것이라는 분석이다.

다만 경기 침체가 서울 집값의 하락으로까지 이어질 지에 대해서는 회의적인 의견도 만만치 않다. 우선 시중유동성이 사상 최대치로 풀려 서울 집값을 떠받치고 있는데, 경제를 살리기 위해서 불가피하게 금리를 인하할 경우 집값 안정에 부정적 영향을 끼칠 수 있다는 것이다. 또 서울은 양질의 주거에 대한 수요에 비해 공급이 부족한 상황 이다.

단기적으로는 이주와 입주 물량이 시장을 흔드는 변수가 될 수 있다. 국토교통부에 따르면 올해 9~11월 수도권 입주 물량은 3만8772가구로 5년 평균 대비 6.4% 감소했다. 경기·인천에서는 크게 줄어든 대신, 서울에서는 두배 가까이 크게 늘었다.

정비사업으로 인한 이주 수요는 유동적이다. 가령 하반기 최대 이주 수요가 될 것으로 예상됐던 서초구 반포주공1단지는 소송으로 관리처분계획이 무효가 되면서 이주를 못하게 됐다. 또 상한제로 인해 사업계획을 바꾸는 등의 상황이 발생할 가능성이 높아 이주가 미뤄질 가능성도 있다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com