상한제 지정 후 관리처분신청만 적용
관리 처분인가 받은 곳, 분양가 상한제 非대상
후속단지도 사업속도 조절로 제외 가능

[사진=반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구]

[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부가 33주 만에 하락세가 멈춘 서울 집값을 다시 안정시키기 위한 추가 카드로 ‘민간택지 분양가 상한제’를 거론했지만, 실제 시행돼도 현재 후분양으로 분양가를 높여받겠다고 검토 중인 강남 주요 단지는 해당되지 않을 것으로 보인다. 민간택지 분양가 상한제 적용대상이 ‘관리처분인가’를 신청하지 못한 단지에만 적용되기 때문이다. 아직 관리처분인가를 신청하지 못한 사업장이더라도 사업 속도 조절을 통해 피할 가능성도 있다.

주택법 시행령에 따르면 민간택지 분양가 상한제는 국토교통부가 제도 적용 지역으로 지정 공고를 낸 이후 해당 지역에서 입주자모집승인 신청을 한 사업장부터 적용된다. 다만 재개발ㆍ재건축은 공고 이후 관리처분인가 신청을 낸 사업장부터 적용된다. 관리처분인가는 재개발 및 재건축 등 정비사업을 할때 조합원들에게 분양되는 대지와 건축시설 등에 대한 배분 계획을 정하는 것으로 착공 직전 진행하는 마지막 절차다.

이미 관리처분인가를 받은 강남구 상아2차, 서초구 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구, 신반포3차경남아파트, 강동구 둔촌주공 등은 분양가 상한제 대상에서 제외된다는 이야기다. 최근 강화된 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 피해 후분양을 하려고 저울질 하는 단지 대부분이 분양가 상한제 대상이 아니라는 것이다.

한 건설업체 관계자는 “대부분의 아파트 공급이 재개발ㆍ재건축으로 이뤄지는 서울에서는 공고가 나기 전까지 관리처분인가 신청을 내면 분양가 상한제를 피할 수 있다는 의미”라고 설명했다.

현재 사업이 상당 부분 진행돼 관리처분인가를 받고 분양을 준비하고 있는 단지들은 후분양 논의가 활발한 편이다. 후분양을 하면 HUG의 분양보증 받을 필요가 없어 분양가 규제를 피할 수 있을 것으로 예상되기 때문이다.

실제 후분양의 성격을 띄고 있는 ‘보류지(소송 등 사업 변수에 대비해 분양을 보류하고 조합이 가지고 있는 물량)’의 가격을 보면 분양 시 주변 시세의 최고가 수준으로 받는 경우가 많다. 가령 최근 보류지 매각 공고를 낸 ‘신길센트럴아이파크’의 경우 전용면적 59㎡를 8억3000만원에 내놓았는데, 이는 이 아파트 역대 최고 실거래가(8억원) 보다 높다. 당장 나타나고 있는 후분양 러시와 그로 인한 분양가 상승에는 대응이 어렵다.

하지만 아직 관리처분인가 신청을 내지 못한 사업장의 경우는 분양가 상한제가 적용될 가능성이 높다. 재건축은 재건축 초과이익환수제로 인해 일정 수준을 넘어서는 사업이익은 국가에 납부해야 하는 상황인데, 분양가 상한제까지 적용받게 되면 이익의 규모가 기존 예상보다 줄어들 가능성이 있다. 재개발의 경우 초과이익환수제를 적용받지 않기 때문에 분양가 상한제를 통한 이익의 감소 규모가 더 클 수 있다.

다만, 일각에선 이러한 사업장이라도 사업 속도 조절을 통해 분양가 상한제를 피할 수 있다는 지적도 나온다. 분양가 상한제 적용 지역을 계속 지정해둘 수는 없기 때문에 적용되기 이전이나 해제되는 시점에 관리처분인가를 신청하면 된다는 것이다. 주택법에는 집값이 안정돼 분양가 상한제 지정을 유지할 필요가 없다고 판단될 경우 관할 지자체장이 해제를 요구하고 국토부가 이를 검토해 해제 여부를 결정하도록 하고 있다. 한편으론 부산 등 지역이 집값이 안정되고 있음에도 청약조정대상지역에서 쉽게 해제되지 않는 것처럼 분양가 상한제도 한번 지정되면 한동안 해제되지 않을 수 있다는 것은 또다른 변수다.

paq@heraldcorp.com