‘민간택지 분양가 상한제’ 언급 파장
후분양도 적용… HUG보다 싸게 분양해야
전매제한도 최장 4년으로 연장 가능
강남 재건축 후분양 러시 차단할 듯

서울의 대표적인 재건축 아파트 중 한 곳은 강남구 개포주공1단지의 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=김성훈 기자] 김현미 국토교통부 장관이 최근 민간택지 분양가 상한제 도입을 시사했다. 이같은 초강력 규제카드에 대한 시장의 해석이 분분한 가운데 이는 ‘강남 재건축이 분양가를 올려받기 위해 후분양할 경우 더 큰 손해를 볼 수 있다’는 경고라는 분석에 무게가 실린다. 민간택지 분양가 상한제는 후분양에도 적용된다. 아울러 주택도시보증공사(HUG)의 규제 수준보다 더 낮은 값에 분양해야 할 뿐만 아니라 전매제한도 한층 강화된다. 강남 재건축 시장에선 ‘HUG 규제냐 분양가 상한제냐’를 놓고 고민에 빠질 수밖에 없는 상황이다.

김 장관은 26일 서울 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 “민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용되지 않고 HUG를 통한 분양가 관리가 이뤄지고 있는데, 서울 아파트값 상승률보다 2배 이상 분양가가 높아지는 등 한계에 다다랐다”면서 “다른 방안을 연구하고 있다”고 말했다.

민간택지 분양가 상한제를 적용할 가능성이 있음을 시사한 것이다. 현재 분양가 상한제는 공공택지 등 공공부문에만 적용되고 있다. 민간택지에 적용하려면 국토부가 주거정책심의위원회를 열어 분양가 상한제 지역을 지정해야 한다. 요건은 ▷최근 1년간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▷분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1(국민주택 규모 이하는 10대1)을 초과하거나 ▷직전 3개월 간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 등 세가지 중 하나만 충족하면 지정할 수 있다. 시행령을 개정해 요건을 더 낮출 수 있기 때문에 국토부가 서울 등 집값 과열지역에 적용하고자 마음먹으면 언제든 쓸 수 있는 카드다.

국토부가 이를 언급한 이유는 최근 강남 재건축을 중심으로 후분양을 선택하는 사업장이 늘고 있기 때문이다. 최근에는 서울 중구 세운지구의 ‘힐스테이트 세운’까지 후분양을 고려하고 나서면서 점차 확산되고 있다. 후분양을 하면 HUG의 분양가 규제를 피할 수 있기 때문이다.

[주택도시보증공사 제공]

그러나 분양가 상한제 지역으로 지정되면 후분양도 분양가를 마음대로 책정할 수 없다. 심지어 HUG 규제보다 더 낮은 가격에 분양해야 한다. 분양가 상한제의 분양가는 HUG의 분양보증처럼 주변 시세 대비 일정 수준으로 맞추는 게 아니라 ‘원가’(대지비+건축비)에 적정이윤을 보장해주는 형식으로 책정된다. 현 정부 들어 아파트 건설원가는 큰 변함이 없는데 아파트 시세는 큰 폭으로 상승했기 때문에, 분양가 상한제는 HUG 규제보다 분양가가 낮아지게 된다. 위례신도시 최근 분양아파트가 시세 대비 70% 이하로 분양해 ‘로또’라고 평가받는 것을 떠올리면 된다. 후분양은 선분양에 비해 분양가를 일찍 걷을 수 없어 사업비 조달을 위한 금융비용이 많이 드는데, 분양가 상한제가 시행되면 분양가마저 제대로 받을 수 없게 되는 것이다.

주택전매제한도 강화된다. 투기과열지구로 지정된 민간택지의 경우 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 70% 미만으로 책정되면 4년간 전매제한이 적용된다. 70~100%는 3년, 심지어 주변 시세보다 높게 책정된 100% 이상도 1년6개월간 동안 전매제한이 있다. 현재 투기과열지구는 입주 시까지 분양권 전매제한이 이뤄지고 있는데, 분양가 상한제가 적용되면 입주 후에도 최장 4년간 집을 매매할 수 없는 것이다. 현금부자, 다주택자가 단기 시세차익을 노리고 미계약분 청약(소위 ‘줍줍’)에 나서는 것이 어려워진다.

한 건설사 관계자는 “사적 재산권을 제약하는 강력한 조치라 정부도 시행이 조심스러울 수 있다”면서도 “언제든지 분양가 상한제를 적용할 수 있다는 것을 언급한 것만으로도, 강남 재건축이 섣불리 후분양을 선택하기는 어려워진 형국이 됐다”고 말했다.

paq@heraldcorp.com