김덕례 주택산업연구원 연구실장

지방침체 원인 수급인지 경기침체인지 파악
보유세 강화수준 고려…거래세 인하도 필요
건설·주택산업, 일자리 창출정책과 연계해야

김덕례 주택산업연구원 연구실장이 ‘문재인 정부 주택정책 흐름과 개선방향‘을 주제로 청중들에게 강연하고 있다.

“정부는 서울 아파트값 상승을 억제하기 위해 ‘규제완화는 없다’는 신호를 2년 간 꾸준히 보내왔다”

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 지난 22일 서울 중구 전국은행연합회관 국제회의실에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼2019’에서 ‘문재인 정부 주택정책 흐름과 개선방향’이라는 주제로 발표에 나서 최근 2년 간 주택정책에 대해 이같이 진단했다. 그가 본 현 정부의 정책 방향은 다주택자보다는 무주택자와 실수요에 초점을 두며 공공의 역할을 강화하는 것이다. 이 과정에서 구체적으로 민간 참여가 어떻게 이뤄질지에 대한 내용이 없는 것도 이전 정부와 다른 점이라고 설명했다. 전매제한, 주택금융규제 강화 등 다주택 보유 억제책은 거래감소 등으로 이어졌다고 진단했다.

김 실장은 과거 대비 당해년도 값을 이용해 공급·거래·가격의 상태를 파악할 수 있는 ‘종합진단지수’를 통해 설명을 구체화했다. 이에 따르면 2018년 서울의 매매지수 및 아파트매매지수는 각각 3.562, 5.099로 기준값인 1을 상회, 예년평균 대비 ‘활황’을 나타냈다. 반면 올해 1~2월 서울의 각 지수는 -1.335, -3.609로 기준값인 1을 하회, 예년평균 대비 ‘침체’ 양상을 드러냈다.

특히 예년평균 거래율 지수는 0.109로 전국에서 가장 낮아 ‘거래절벽’이 가시화한 모습을 보였다. 김 실장은 “현 정부 정책은 가격 차원에서 단기적인 성과는 있었지만, 문제는 거래”라며 “지금 정책은 자연스러운 주거 이동도 어렵게 만들고 있다”고 지적했다.

지방 부동산 시장의 침체도 가속하고 있다. 서울을 비롯해 부산, 울산, 경남, 경북, 제주 등은 2월 매매거래량이 장기평균(2008~2017년 2월) 대비 30% 이상 감소한 지역으로 꼽혔다.

김 실장은 정부가 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다는 정책 일관성을 내세운 것과 관련해서는 높은 평가를 했지만 ▷시장의 정책수용성 고려(공시가격 현실화 속도ㆍ수분양자 대출 규제 등) ▷가격중심 정책과 로또 분양 양산 ▷서울 중심, 지방 고려 미흡 ▷자가 실수요자가 배제 ▷주택산업 고도화 노력 미흡 등을 아쉬운 점으로 꼽았다.

김 실장은 “서울 강남과 지방은 움직임이 아주 다른 데 강도 높은 규제정책은 시장안정 목적을 달성하는 데 한계가 있다”며 “지방은 수급이 문제인지 지역산업 침체가 문제인지 원인을 정확히 진단해 다른 접근법을 취하는 동시에 조정대상지역 등 규제지역에 대한 합리적인 수준의 재검토도 필요하다”고 말했다. 최근 울산, 경상권, 충청권에서는 미분양 적체로 주택시장 침체가 장기화하고 있다는 점도 강조했다. 이에따라 지난해 부도 처리된 종합건설업체 10개 중 9개는 지방 건설사였다.

김 실장은 입주물량 증가에 따른 시장변화에 집중하는 정책도 필요하다고 봤다. 예를들어 ▷입주물량 급증지역의 미입주리스크 점검 ▷수분양자 기존주택 처분 시 일시적 1가구 2주택 유예 ▷미입주물량의 공적임대주택 연계 활용 ▷신규 공급 조절 등이다. 또 거래절벽과 관련해서는 주택금융 규제완화, 보유세 강화 수준을 고려한 거래세 인하로 정상화를 유도해야 한다고 제안했다.

건설·주택산업 투자는 일자리 문제와 연관해서 봤다. 김 실장은 “건설업은 10억을 투자할 때 발생하는 고용과 취업이 각각 10.5명, 14.5명”이라며 “산업위축이 일자리 감소의 주원인이 될 수 있는 만큼 일자리 창출정책과 연계할 필요가 있다”고 말했다.

양영경 기자/y2k@heraldcorp.com