실제 중위가격은 6억원 전후
감정원 7.8억, KB 8.4억과 큰 차
정책 결정에 오류 유발 가능성
국내 양대 부동산 통계전문기관인 한국감정원과 KB국민은행이 발표해온 아파트 가격 통계에 큰 오류가 있는 것으로 확인됐다. 아파트 가격 통계는 시장 참여자들의 의사 결정은 물론이고 정책 결정에까지 큰 영향을 미친다는 점에서 파장이 상당할 것으로 예상된다.
국토교통부가 최근 발표한 ‘2019년 공동주택 공시가격 보도자료’를 헤럴드경제가 분석한 바에 따르면, 서울 아파트의 올해 1월1일 기준 시세 중위가격은 6억원 전후에 형성돼 있을 것으로 추정된다. 이는 한국감정원이 1월 기준, 서울 아파트 중위가격이라고 발표한 7억8619만원이나 KB국민은행이 발표한 8억4025만원과 최소 30% 이상 차이가 난다.
중위가격은 서울 시내 아파트를 가격 순으로 줄을 세웠을 때 정중앙에 위치한 아파트의 가격을 말한다. 서울 공동주택은 모두 247만8000여호다. 공동주택에는 아파트뿐만 아니라 연립ㆍ다세대주택(86만5000여호)도 포함돼 있기 때문에 이를 제외하면 서울시내 아파트는 모두 161만3000여호다. 중위가격은 이 아파트를 가격 순위별로 줄을 세웠을 때 정가운데 위치인 80만6500째에 있는 아파트의 시세에 해당한다.
국토부가 공개한 ‘시ㆍ도별 공동주택 시세 수준별 분포 현황’을 보면, 80만6500위 아파트는 가격을 높게 계산해도 6억원 초반대에 있을 것으로 추정된다.
공동주택은 시세수준별로 보면 ▷‘6억원 이하’ 166만9000여호 ▷‘6억 초과~9억원’ 38만5000여호 ▷‘9억 초과~’ 42만3000여호다. 이중 연립ㆍ다세대주택 86만5000호가 모두 6억원 이하 저가주택에 분포한다고 가정해도, 6억원 이하 아파트의 수는 80만4000여호다. 80만6500위인 중위 아파트는 ‘6억 초과~9억원’ 구간 중 낮은 가격대에 위치하는 것이다. 공동주택 공시가격 1위인 트라움하우스 등 연립주택에도 고가 주택이 다수 존재한다는 점을 감안하면 아파트의 실제 중위가격은 6억원 전후일 것으로 추정된다. 이번 공시가격 산정을 위해 시세 조사를 담당한 곳은 국가공식 통계기관인 한국감정원이다. 주목되는 건 이는 한국감정원이 2012년 12월부터 매월 ‘전국주택가격동향조사’라는 이름으로 발표하고 있는 서울 아파트 중위가격(7억8619만원)과는 차이가 크다는 점이다.
한국감정원 관계자는 “국토부를 통해 발표된 자료가 제대된 수치로 봐야할 것 같다. 전국주택가격동향조사 상의 중위가격은 표본을 추출해 하는 것이기 때문에 실제 중위가격과는 다소 오차가 있을 수 있다”며 “지역별ㆍ시기별 상대적인 변화를 파악하는 데 참고하기 위한 자료”라고 설명했다. 말하자면 공동주택 공시가를 발표하면서 내놓은 가격대별 시세 정보는 전수조사를 통한 것이고, 매월 발표하는 자료는 표본 추출을 통한 결과이기 때문에 격차가 발생한다는 것이다.
한국감정원은 전국 1만6480호(전체의 0.12%)의 아파트를 외부에 용역을 줘서 표본으로 추출한 뒤 가격을 조사하고 있다. 표본 추출상의 문제 때문에 중위가격이 이처럼 2억원 가까이 차이가 나는 건 평균가격 등 통계 자체에 대한 신뢰성에 대한 의문이 일수 있어 논란의 소지가 크다.
무엇보다 중위가격은 다른 여러 통계를 가공하는 기본 자료로 활용한다는 점에서 문제가 크다. 가령 세계 다른 나라와 비교할 때 우리나라의 집값 수준이 얼마나 높은지를 나타내는 ‘소득 대비 주택가격’(PIR)이 중위가격을 바탕으로 계산된다. 주택금융공사가 발표하는 주택구입부담지수(K-HAI)도 마찬가지다.
이런 통계는 부동산 정책 결정을 내리는 근거로 직접 활용된다. 가령 최정호 국토부 장관 후보자는 최근 국회 인사청문회 답변 자료에서 “소득 수준과 주택가격을 감안한 우리나라 주택구입 부담 수준은 선진국과 비교시 높은편”이라고 밝히기도 했다.
한편 2008년부터 아파트 중위가격을 발표해 오고 있는 KB국민은행 관계자는 “전국 공인중개사들이 직접 시세를 입력하는 방식이기 때문에 다소 차이가 날 수는 있다”며 “정확한 원인은 찾아보겠다”고 말했다.
김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
