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  • 서울 전세시장은 ‘뜨거운 얼음’

  • 기사입력 2019-02-19 10:33
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서울 전세시장 하향 안정세
입주+이주 수요 8만 가구 역대 최대
거래절벽, 깡통전세 등 충격 상쇄할 듯


[헤럴드경제=김성훈 기자] 서울 전세 시장이 ‘깡통주택’ 우려가 나올 정도로 한파에 시달리고 있다. 그럼에도 입주와 멸실로 인한 이주 수요는 10년래 최대치여서 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 거래량이 늘면서도 가격은 하향 조정되는 ‘뜨거운 얼음’ 같은 형국이 될 것이란 분석이 나온다.

한국감정원에 따르면 서울 전셋값은 지난해 10월 말 이후 계속해서 하락세를 이어가고 있다. 이 기간 서울 전셋값은 1.6% 하락했다. 주로 대규모 입주 물량이 있는 강남4구(강남ㆍ강동ㆍ서초ㆍ송파)의 전셋값이 가장 많이(-3.61%) 빠진 가운데 서울 전역이 같은 현상을 겪고 있다.

일각에선 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 없는 깡통주택 우려까지 제기하고 있지만, 아직 그러한 우려는 섣부르다는 분석이 대세다. 통상 전세계약이 2년 단위로 이뤄진다는 점을 고려하면 2년 전 전셋값에 비해 현 전셋값이 많이 떨어진 것은 아니기 때문이다. 서울 전역으로 봤을 때 전셋값은 당시에 비해 0.58% 올랐으며, 지역별로 봐도 대부분의 지역이 상승했거나 미미하게 하락했을 뿐이다. 강남4구가 3.32% 떨어지기는 했지만, 이 지역은 전세가율(집값 대비 전세가)이 전국에서 가장 낮아 깡통주택을 걱정할만한 지역이 아니다.

백광제 교보증권 연구원은 최근 발행한 리포트에서 이러한 근거를 바탕으로 “서울지역 아파트 가격 및 전세 가격 폭락으로 깡통전세가 우려된다는 보도는 사실이 아닌 것으로 판단된다”고 쓰기도 했다.


다만 주택시장의 수급 상황을 고려하면 전셋값은 앞으로도 한동안 하향 조정을 계속 이어갈 여지가 있는 것으로 보인다. 부동산114에 따르면, 올해 서울 입주물량은 4만3106가구로 2010년대 들어 최대치다. 특히 멸실(3만7675가구)과 비교해서도 입주가 더 많다는 점이 주목된다. 서울은 2010~2014년은 입주가 멸실보다 많았고 이 기간은 주택시장이 대체로 안정세를 보였다. 반대로 2015~2018년은 멸실이 입주보다 많아 ‘미친 전세’라는 말까지 나왔다.

통상 가격 하락은 거래량 하락을 동반하기 마련이다. 올해는 특히 전월세 계약이 상대적으로 적은 홀수해이기도 하다는 점에서 거래 감소가 우려되는 상황이다.

그러나 입주와 멸실 모두 많다는 점은 이러한 우려를 상쇄하는 요인이다. 입주와 멸실로 인한 이주 수요가 8만781가구나 돼 2010년대 근 10년래 가장 많기 때문이다.

올해는 특히 강남권을 중심으로 대규모 재건축 단지의 이주 수요가 많다. 송파구의 미성크로바(1350가구)가 지난 1월 이주를 시작했으며, 서초구의 신반포4지구(2925가구), 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구(2294가구)도 연내 이주를 추진 중이다. 가격 급등락이나 거래절벽과 같은 충격없이 시장이 안정을 이어갈 수 있다는 근거가 될 수 있다.

/paq@heraldcorp.com
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