서울 아파트 단지 전경.

건산연, 부동산 시장 전망
“덜오른 지역 중심 상승여력
강남권은 보합 가능성 커”

내년 서울 주택시장은 상대적으로 덜 오른 지역을 중심으로 강세를 보일 가능성이 크다는 전망이 나왔다. 고소득자가 많이 거주하는 강남권(강남ㆍ서초ㆍ송파) 주택시장은 그동안 너무 많이 오른 탓에 보합 수준을 유지하지만, 상대적으로 덜 올랐던 곳을 중심으로 상승 여력이 있다는 분석이다.

한국건설산업연구원(건산연) 허윤경 연구위원은 8일 ‘2019년 주택·부동산 시장 전망’ 자료를 설명하면서 이같이 말했다. 허 연구위원은 “부동산 시장이 전반적으로 어렵고, 경기 여건도 낙관할 수 없는 상황이며, 수요억제책이 빈틈없이 작동하고 있다”며 “그럼에도 서울 집값이 상대적 강세를 유지할 것”이라고 예상했다.

건산연은 내년 서울 집값 전망치에 대한 구체적인 수치를 내놓진 않았다. 대신 서울, 경기, 인천을 모두 포함한 수도권 주택시장에 대해 약보합(-0.2%)을 예측했다. 경기, 인천에 비해 상대적 강세인 서울은 강보합 내지 강세를 보여야 나올 수 있는 변동률이다. 서울은 내년에도 오를 것으로 전망한 것과 다르지 않다.

허 연구위원은 서울에서도 올해 많이 오른 강남권 보다는 상대적으로 덜 오른 지역에 상승 여력이 있다고 내다봤다. 서울 도심권이나 강서지역 등을 염두에 둔 것으로 보인다.

그는 “최근 2년간 강남구 거주자들의 평균 소득 증가율이 10.8%나 되는 등 고가아파트 거주자들의 소득 증가율도 높은 것으로 나온다”며 “소득과 주택가격 상승률은 정비례 한다”고 전제했다. 이어 “내년 경기 상황이 좋지 않고 시장 여건이 나빠 고소득자들이 강남권에서 신규 주택을 적극 구입할 가능성은 낮을 것”이라고 예상했다.

그렇다고 강남권 집값이 떨어질 가능성은 크지 않다고 봤다. 허 연구위원은 “강남권 아파트는 그동안 너무 많이 올랐기 때문에 신규 진입이 쉽지 않지만, 그렇다고 기존 강남 거주자들이 집을 팔 의사도 별로 없어 강남권 주택시장은 ‘보합’ 가능성이 크다”고 전망했다.

서울에 선호도가 높은 새 아파트가 부족한 건 주택시장을 자극할 요인이 될 것으로 전망됐다. 서울에 지은 지 5년 이내 신축 아파트는 2005년 35만4400채, 2010년 25만4100채, 2015년 20만9200채, 올해 18만1200채 수준으로 계속 줄고 있다.

전세시장도 안정될 것으로 보인다. 특히 서울 동남권에서 올 12월 9600여가구 규모 헬리오시티 입주가 시작되고 내년엔 하반기부터 강동구에 새 아파트가 잇따라 입주해 인근 지역 전세시장 안정에 도움이 될 것으로 예상됐다. 다만 양도소득세 감면을 위한 거주요건이 강화돼 신규 아파트 임대 물량 감소 가능성도 있다고 허 연구위원은 분석했다. 입주량은 많지만 예상보다 전세 물량이 덜 나올 수 있다는 이야기다.

한편, 건산연은 내년 전국 집값은 1.1% 떨어지며 하락세로 돌아서고 전세 가격도 1.5% 내릴 것으로 내다봤다. 서울을 제외한 대부분 지역은 침체를 면치 못할 것이란 관측이다.

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com