실거주 아니면 장특공제 배제
부담금도 포함시 세부담 급증
[헤럴드경제=김우영 기자] 9ㆍ13일 대책을 보면 겉으로는 강남 재건축을 직접 정조준하진 않았다. 하지만 내용을 보면 강남 재건축 투자 매력을 떨어뜨리는 요소가 수두룩하다.
우선 고가 1주택자에 대한 세금 부담이다. 기준은 공시가격 9억원으로, 시가로 치면 13억원 가량이다. 부동산114에 따르면 강남3구의 시가 13억원 초과 아파트는 지난해 8월말 35%에서 1년 새 57%로 크게 늘었다.
지은지 30년이 넘은 오래된 단지들도 실거주 목적보단 재건축 기대감에 투자 목적으로 돈이 몰렸다. 2016년 13억원 중후반대였던 대치동 은마아파트 전용84㎡는 지난달 19억원대까지 치솟았다. 잠실 장미아파트도 같은 기간 8~9억원(86㎡)에서 최근 14억원대까지 올랐다.
눈여겨볼 대목은 1주택자라면 혜택을 받았던 장기보유특별공제 적용 요건에 2년 실거주가 추가된 것이다.
박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “똘똘한 한 채, 서울 원정 투자 등 흐름을 차단하려는 목적”이라며 “실제 거주목적의 수요자에만 선별적 양도세 혜택을 부여했다”고 설명했다.
헤럴드경제가 신한은행 미래설계센터에 의뢰해 8억원에 산 아파트를 10년 보유해 13억원에 판 경우 세금을 따져봤다.
2년 실거주 요건을 충족한 뒤 처분할 경우 장특공제율은 80%에 달해 347만원의 세금만 내면 된다. 실거주를 하지 않으면 공제율은 20%로 낮아져 세금은 3000만원으로 급증한다. 시세 차익이 클수록, 보유 기간이 길수록 격차는 더 벌어진다.
새 기준은 2020년 1월 1일부터 시행된다. 전세를 살면서 투자 목적으로 노후 단지를 사 놓은 1주택 투자자들이 선택의 기로에 서게 된 셈이다.
다만 재건축 시장의 동력이 당장 꺾일 정도는 아니란게 전문가들의 의견이다. 워낙 가파르게 가격이 오른 탓에 양도세가 의사결정에서 차지하는 비중이 줄었기 때문이다.
김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저는 “새 아파트가 시장을 주도하면서 재건축 아파트의 사업성 자체는 좋아졌기 때문에 쉽사리 꺾이진 않을 것”이라고 전망했다.
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