규제강화前 대출조건 승계
웃돈 놓고 ‘눈치 작전’ 치열
새 아파트가 귀한 대접을 받는 상황에서 다음달 전매제한이 해제되는 분양권에 관심이 커지고 있다.
서울 아파트 단지는 마포와 목동 등 6곳이다. 2016년 11ㆍ3부동산 대책으로 분양권 전매가 1년 6개월간 제한됐던 곳들로, 일반분양 물량은 2523가구에 달한다.
역시 관건은 웃돈이다. 한국감정원이 집계한 월간 아파트 매매가격 상승률을 보면 지은지 5년 이하 신축 단지 매매가격은 연초 이후 5.01% 올라 전체 상승률(3.92%)을 크게 웃돌았다. 새 아파트 선호 수요가 강하다. 하지만 전용85㎡이하 중소형은 100% 가점제로 분양한다. 청약요건 강화로 새 아파트를 손에 넣기란 쉽지 않다.
지난달 분양한 마포프레스티지자이의 59㎡의 평균 당첨가점은 세부 주택형 별로 58점에서 74점에 달했다. 결국 분양권이 새 아파트를 얻을 절호의 기회다.
분양권을 사면 중도금 집단대출을 그대로 승계할 수 있다. 지난해 8ㆍ2부동산 대책으로 서울 내 분양단지의 집단대출은 40%만 가능하다. 적용 시점은 대책 발표 이후 입주자 모집 공고 사업장부터다. 이번에 전매제한이 해제되는 단지는 8ㆍ2대책 이전에 집단대출을 받았으므로 해당 규제를 받지 않는다. 특히 중도금 무이자 등이 적용된 단지들이 많다. 다만 분양권을 매입하면 입주 때까지 되팔 수는 없다.
웃돈이 많이 붙어 있지만 변수도 있다. 최근 전세를 중심으로 부동산 시장은 조정 양상이다. 매수세가 붙지 않으면 시세차익은 크지 않고 이자부담만 높아져 초기 계약금만 걸어놓고 버텨온 분양권 투자자들이 매물을 던질 수 있다. 50%로 강화된 분양권 양도소득세는 치명적이다. 매도자 우위가 뚜렷하다면 세부담을 매입자에게 전가할 수 있지만 그렇지 않다면 자칫 1년 6개월을 기다린 보람을 고스란히 세금으로 내야 한다. 이 때문에 최근 분양권 시장에서는 매도ㆍ매수 희망자 모두 극심한 ‘눈치보기’다.
목동의 한 중개업소 대표는 “팔겠다 혹은 사겠다는 의사 표시 없이 초기 거래를 보고 결정하겠다고 한다”고 말했다.
불ㆍ편법 움직임도 감지된다. 양도세를 피하기 위한 다운계약서는 공공연한 비밀이다.
목동파크자이는 당초 1억 중후반에 웃돈이 형성될 것으로 전망됐으나 최근 2배 이상 껑충 뛰었다. 분양권 소유자들이 가격 하한선을 정해놓고 입을 맞춘 것으로 의심된다.
양지영 R&C연구소장은 “새 아파트 희소가치 때문에 분양권에 관심이 많지만 매도자가 기대하는 웃돈도 너무 높다”며 “거래량이 크게 늘지는 않을 것”이라고 말했다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
