신평사 “부실대비 위험관리를”

부동산신탁회사들이 사상 최대 순이익을 내면서 호기를 누리고 있지만 마냥 즐거워할 만한 상황은 아니란 게 안팎의 평가다.

최근 신탁업계의 수익이 크게 늘어난 건 최근 몇 년간 진행된 주택시장의 단기 호황에 따른 것이란 분석이 많다.

주택시장이 활기를 띠자 토지소유자가 토지를 신탁회사에 맡겨 개발해 수익을 나누는 ‘차입형 토지신탁’ 수주가 급증한 게 높은 수익으로 연결됐다. 차입형 토지신탁은 5% 내외의 높은 수수료를 받을 수 있지만, 신탁사가 자금조달을 책임지기 때문에 ‘고위험-고수익’ 사업으로 통한다.

올해는 부동산 전망이 별로 좋지 않다. 정부의 각종 규제가 본격적으로 효과를 발휘하고, 금리도 오를 것으로 전망된다. 주택 경기가 지난해처럼 좋긴 어려울 것이란 예상이 대세다. 벌써 지방에선 미분양 단지가 다시 늘고, 수도권 집값 상승세도 2월 이후 급격히 위축되고 있다.

건설업계 전체적으로 수주에 어려움을 겪을 것이란 관측도 나왔다. 한국건설산업연구원에 따르면 2018년 국내 건설수주는 133조로 전년대비 15% 감소한다. 차입형 토지신탁은 분양 시장이 꺾이면 수익성이 급감할 수 있다.

특히 신탁사들의 대부분 사업지가 미분양 우려가 높은 지방에 집중돼 있다. 한국토지신탁, 한국자산신탁, KB부동산신탁, 하나자산신탁 등 4개 신탁사의 차입형 개발신탁 중 서울 사업지 비중은 2%에 불과하다.

한국토지신탁, 한국자산신탁, KB신탁 등 일부 신탁사들이 최근 적극 공략했던 ‘신탁 방식 재건축’도 정부가 재건축 규제를 본격화하면서 낙관하기 힘든 상황이다.

담보·관리·처분·분양관리 등 ‘비차입형’ 신탁 시장 여건도 좋지 않다. 자기자본을 투입하는 차입형과 달리 인적자원을 투입해 수익을 얻는 사업으로 위험요소가 적고 진입장벽이 낮아 경쟁이 치열하다.

정부는 올해 부동산신탁회사 추가인가를 예고했다. 사업위험이 적은 비차입형 신탁 시장부터 경쟁이 심화될 가능성이 크다. 대형 금융회사가 진출할 경우 비차입형 사업에 집중해온 중소 신탁업체들은 불리해진다.

박일한 기자/jumpcut@