오락가락 정책도 투자심리 자극
他자산 매력 높여 쏠림 해소해야
외환위기 이전 우리 경제의 불문률은 ‘대마불사(大馬不死)’였다. 하지만 대우그룹 등의 붕괴로 ‘불사의 전설’이 끊겼다. 대신 자리를 차지한 게 ‘강남불패’로 대변되는 부동산 신화다.
그 이면에는 ‘양극화’, ‘안정지향’, ‘왜곡된 자본시장’ 등 우리 경제의 어두움들이 그림자 속에 웅크리고 있다. 전문가들은 부동산 쏠림이 나은 ‘빚의 경제’는 향우 우리 경제를 위협할 가능 큰 위험요소로 꼽고 있다.
조명래 단국대 도시계획ㆍ부동산학부 교수는 그간 주택이 과도한 ‘투기재’였다고 강조했다. 되팔 때 얼마의 차익을 얻을 것인가가 주택 구입의 가장 큰 목적이라는 뜻이다.
그는 “투기적 가격에 대한 관심은 정책적으로 통제해야 한다”면서 “제대로된 시장을 만들어줘야 제대로된 시장 가격이 만들어질 수 있다”고 강조했다. 조 교수는 “주거권은 기본권이라는 인식이 커지고 있다”며 “10년 뒤엔 그에 대한 요구가 더 커질 것”이라고 말했다.
큰 방향에서 ‘집은 사는 것(Buy)이 아닌 사는 곳(Live)’이라는 주택시장의 변화도 감지되고 있다.
강민석 KB금융지주 부동산연구팀장은 이를 큰 배에 비유했다. 큰 배가 움직이 듯 천천히, 하지만 큰 변화가 진행 중이라는 설명이다. 물론 부동산 투자의 종말은 아니다.
최현일 한국열린사이버대 부동산학과 교수는 이 흐름에 동의하면서도 “문제는 얼마만큼 빨리 갈 수 있느냐”라고 강조했다. 그는 “관건은 투자자들의 저항이 얼마나 큰지에 달렸는데, 그 저항력은 유동자금의 크기에서 나온다”고 분석했다. 유동자금을 제어하려면 부동산의 기대수익률과 안정성은 낮추고 다른 자산의 투자매력을 높여야 한다는 논리다. 하지만 더 나은 투자처를 만드는 일이 쉽지 않다는 게 최 교수의 진단이다.
‘규제’가 부동산 시장의 핵심 변수가 된 만큼 정부 정책의 중요성은 그 어느때보다 커졌다.
박덕배 금융의창 대표는 “서울과 수도권, 지방이 모두 부동산 시장의 흐름과 그 원인이 다른데 획일적 대책을 적용하면 잘 맞지 않을 수 있다”며 “시장 상황을 잘 파악해 세분화된 정책을 펼쳐야 한다”고 지적했다.
조 교수는 ‘주택의 탈상품화 정책’을 강조했다. 적어도 20%의 주택을 공공재로 확보해 국가가 완전히 책임져야 한다는 것이다. 그는 “주택시장에서 주택을 구입하지 못하는 계층에게 기업형 임대주택과 같이 시장기제를 활용한 ‘무늬만’ 복지정책인 정책으로는 주거안정을 이룰 수 없다”고 꼬집었다.
홍인옥 도시사회연구소장은 주거복지에 대한 발상의 전환이 필요하다고 강조했다. 주거복지 대상도 저소득층뿐 아니라 중산층까지 눈을 돌려야 한다는 게 그의 생각이다.
그는 “양보다는 삶의 질이 중요해진 상황에서 여전히 주거복지로드맵에서는 100만 가구 공급 등 물량중심의 시각이 깔려 있다”고 질타했다.
홍 소장은 다만 집에 대한 인식의 변화, 정책의 효과 등을 긴 호흡으로 바라볼 필요가 있음을 분명히 했다.
홍 소장은 또 “재개발ㆍ재건축으로 이익을 얻는 걸 뻔히 지켜본 사람들에게 ‘돈 줄테니 집 고쳐 살라’고 할 수는 없다”며 “주택을 주거 개념으로 보는 시각이 나온 게 사실 몇 년되지 않은 만큼 조급함을 버려야 한다”고 말했다.
또 “정책적으로 주거안정을 강조하면서도 한쪽에서 여전히 개발사업 얘기가 나오니 기대감을 버리지 못하고 있는 게 당연하다”며 정책의 일관성이 필요하다고 설명했다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
