수익핵심 ‘지렛대 효과’↓
[헤럴드경제=정찬수 기자] 10/24 가계부채 종합대책과 금리 인상 가능성에 중소형 빌딩시장에 찬바람이 불고 있다. 저금리 기조에 투자원금 대비 적은 실투자액으로 ‘지렛대 효과’를 누렸던 전 분기와 달리 매수 심리가 급속히 냉각되는 분위기다.
14일 빌딩거래 전문업체 리얼티코리아에 따르면 10월 중소형 빌딩 거래량은 총 89건으로 전월 대비 31건이 감소한 것으로 나타났다.
‘50억 이하’ 빌딩 거래량은 58건으로 전체의 65%를 차지했다. ‘50~100억’ 16건, ‘100~200억’ 7건, ‘200억 이상’은 8건을 기록했다. 거래 규모는 약 6825억원 수준으로 개인 75%, 법인 28%로 유형별 비중은 전월과 비슷했다.
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| [사진=헤럴드경제DB] |
‘금리 인상’ 가능성이 거래 감소에 큰 영향을 미쳤다는 분석이다. 수익형 부동산 시장에서 금리는 수익률과 직결되기 때문이다. 대출이 힘들어지고 조달금리가 수익률을 앞서면 매수나 보유한 빌딩의 유지가 힘들어진다. 결국 소득 능력을 갖추지 않은 투자자는 건물을 시장에 내놓거나 매입을 주저할 수밖에 없다.
실제 빌딩 거래량은 올 3분기 전 분기보다 20.8% 증가한 313건을 기록하며, 1분기를 기점으로 꾸준한 상승세를 보였다. 최근 3년간 이어진 호황이 대출규제와 금리 인상 가능성에 급격하게 위축된 셈이다.
리얼티코리아 관계자는 “일시적 소득과 장래 소득 등을 가감하는 것 외에도 기존 주택담보대출 원리금을 반영하는 신(新)DTI가 시행되면 자금의 여유가 충분하지 않은 이상, 추가 담보대출이 어려워 건물 매입에 걸림돌이 될 것”이라며 “상환능력에 따라 대출금액을 얼마나 확보할 수 있는지가 매가 범위의 가늠자가 될 것”이라고 밝혔다.
수익률 감소도 빌딩 시장을 위축하는 요인으로 꼽힌다. 강남지역에서 수익률이 3%를 넘기는 매물이 없는 데다, 대출금리가 3.5% 수준으로 시장 조정이 불가피한 상황이다.
이 관계자는 “지난 3분기 분양상가를 제외하고 임대수익용, 투자형, 사옥용 등 평균 수익률 감소세가 부각됐다”며 “임대소득이나 그 외의 자금력이 받쳐주지 않으면 같은 대출 비율이더라도 건물 매가가 높을수록 금융비용이 늘어나 부담은 가중될 것”이라고 설명했다.
andy@heraldcorp.com
