최근 젠스타는 시장전문가 76명을 대상으로 4분기 서울 오피스 시장을 전망했다.

전문가들은 대체로 공실률이 증가하여 렌트프리(Rentfree)도 늘어나겠지만 임대료는 당분간 강보합을 지속할 것으로 내다봤다. 실제 3분기 말 서울 오피스 시장 공실률은 9.7%로 2분기 대비 0.6%포인트 상승했지만, 2016년 1분기 이후 3.3㎡당 7만4000원대 내에서 조금씩 상승하던 호가 임대료는 올해 3분기에 7만5000원대로 올랐다.

시장공실률이 10%대에 근접하고, 향후 5년 이내 적지 않은 초대형 빌딩의 준공이 예정되는 상황에서 호가임대료는 다소 하향 조정되는 것이 합리적일 것이다.

그러나 현 시장은 여전히 임대료를 내리지 않는 대신에 매년 일정 개월 임대료를 면제(Rentfree)해 주고, 임차공간의 인테리어 비용을 지원(TIA)해 주고, 입주 준비기간 동안 임대료를 받지 않는(Fitout) 등의 인센티브를 제공하고 있다.

최근 평균 렌트프리 수준은 대략 2개월 정도지만 임대경쟁이 치열한 빌딩들의 경우 5~6개월 또는 그 이상의 렌트프리가 제공되기도 한다.

과도한 인센티브가 주어질 경우 고가에 매입한 빌딩의 호가임대료가 높을지 모른다.

하지만 사전적으로 시장 자본환원율을 반영하여 산출한 기대 순운영소득(NOI)의 사후적인 실현 수준과 격차가 적지 않게 벌어질 수 있다. 호가임대료가 매매가격에 큰 영향을 미치기 때문인데, 어려운 시장상황에도 불구하고 내리지 않는 것은 빌딩가격에 거품을 형성하는 주요 원인이 될 수 있다.

해외 우수한 리츠와 펀드들은 기본적으로 3개 이상의 대형 상업용 부동산들로 구성된 포트폴리오에 투자를 하고, 이 수익부동산들을 소위 트리플 넷(Triple Net)계약으로 임대한다.

트리플 넷이란 임차인이 기본적인 임대료 이외에 순세금(Net Tax), 순보험료(Net Insurance), 유지 및 관리 순비용(Net Repairs & Maintenance Cost)을 모두 부담하게 하는 대신에 계약임대료는 다소 낮게 설정하는 방식이다.

이 구조의 장점은 수익부동산 운영비용이 모두 임차인에게 전가되므로 부동산 소유자나 투자자에게 운영비용 리스크는 거의 존재하지 않는다. 유지 및 관리비용의 사후 정산제도에 의해 임차인에게도 불리하지만은 않다. 트리플 넷 계약구조는 투명한 임대시장을 형성하는 출발점일 수 있다.

우리나라 상업용 부동산 시장에서는 공실률 하락에 따른 인센티브로 발생하는 결손수입을 보충하기 위해 실질 경비 이상의 관리비를 징수하는 것이 보편적이다. 이는 ‘보이지 않는 손’인 시장에 의한 가격조절 기능이 제대로 작동하지 못하고 있다는 반증이고, 임대시장과 매매시장에 적지 않은 거품이 형성되고 있다는 우려를 낳고 있다.

최근 우리나라 프라임 빌딩들이 이전에 비해 지속적으로 높은 가격에 매각되고 있다.

좋은 현상으로 간단히 받아드릴 수도 있지만 여타 시장상황을 고려해 보면 투자자들이 다소 경계해야 할 시점인 것 같다.

투자자들은 해당 빌딩의 공실률, 실질임대료, 임대계약 조건 등에 대한 보다 신중한 정보수집과 충분한 분석 후에 의사결정이 필요하다고 판단된다.

어느 하나의 경로가 아닌 국내시장에 정통한 다양한 전문기관들을 활용한 교차검증 후 투자를 결정할 것을 추천하고 싶다.