서울시 10가구 중 3가구가 나 홀로 가구다. ‘미혼’, ‘비혼’이 늘어가는 젊은 층과 급속한 노령화로 인한 노령인구 때문이다.

세대와 인구구조의 급격한 변화에 따른 주거문제 해결을 위해 정부는 임대주택시장 활성화와 일자리창출 등 전방위적 방안을 강구하고 있다. 최근 성과가 가시화 되고 있는 행복주택은 대학생 및 사회초년생, 신혼부부 등 주거취약계층을 위한 정부 주도 공공 임대주택의 대표사례다. 공공재정만으로는 어려운 임대주택 시장에 민간의 투자를 허용하는 준공공임대주택을 필두로 민간임대주택시장 활성화도 적극 추진 중이다.

민간임대주택사업은 주거복지와 공공성이라는 임대주택의 기본전제에 충실하면서도 시장 논리에 따른 수익사업이라는 목적을 동시에 충족시켜야 한다.

신규택지와 달리 이미 구성돼있는 도심 시가지 안에서 민간사업자가 노후주택과 토지를 임대주택으로 운영하는 과정은 크게 신축 또는 리모델링을 통한 물리적 정비와 실질적인 임대주택 운영의 단계로 나눌 수 있다.

물리적 정비 단계에는 정확한 시장 분석을 바탕으로 수익성과 상품성을 고려한 주거상품의 설계와 시공에 필요한 모든 자원이 실제 투입되는 시기다.
이때 사업자 입장의 실 투자 대비 수익률에 의해 사업의 개시 여부와 차후 시장에서의 성패가 좌우된다. 이 단계에서 강력한 동기유발이 이뤄지지 못하면 사업 활성화가 어렵다.

일례로 정부는 준공공임대주택의 안정적인 공급을 위해 준공공임대조건을 만족하는 사업자에 대해 임대주택 매입과 건설에 관한 금융지원과 세제혜택을 제공할 방침이다. 하지만 이러한 혜택에도 불구하고 아파트 보다 사업의 규모가 작고 인접부지 간 일조사선이나 주차장 등 규정이 까다로운 노후 저층주거지에서 사업자가 자발적으로 아파트 수준의 주거복지와 커뮤니티시설 등 공공성이 있는 임대주택으로 개발·운영하기 쉽비 않다. 상업시설 보다 사업성이 낮을 수밖에 없는 임대주택 개발에서 토지대나 건축비 등을 포함한 초기투자비용을 감수하면서 사업을 진행하더라도 결국에는 수익성을 보장할만한 충분한 용적률을 만들기가 어려우면 곤란하다.

특히 다주택자에 대한 세제 강화가 이뤄지고 있는 현재 일반 주택임대사업자 보다 유리한 세금 혜택이 적용되는 준공공임대주택사업으로 전환을 유도하기 위해서는 사업자들이 세원을 공개하면서라도 투명하게 사업을 등록하고 운영할 수 있게끔 좀 더 큰 폭의 세제완화를 고려해볼만 하다. 임대운영 단계에서 공실관리나 운영리스크를 해결할 수 있도록 설계와 시공부터 임대운영까지 통합 관리하는 전문 부동산종합서비스 개념도 필요하다.

급증하는 1인가구와 주거복지에 취약한 소형가구들을 위한 민간임대주택 확충의 문제는 서로 밀착되어 있다. 궁극적으로는 지향점이 같은 우리 사회의 중요한 ‘집’에 관한 담론들이다. 국지적인 사업이나 분산되어 있는 소수 주체만으로는 해결이 어렵다. 준공공임대주택 역시 공익적인 목적을 공유하는 수익사업일 수밖에 없는 단위 사업들이다.

다양한 주체들을 통해 동시다발적으로 확산되어 주거생태계를 바꾸고 실수요자들의 건강한 삶에 기여하는 하나의 연속된 흐름으로 작용할 수 있어야 한다. 지금보다 강력한 촉발제가 필요하다.