서울시의 주거지역 총 327㎢ 중 124㎢ 면적을 차지하는 저층주거지역은 1970~80년대 한국의 압축성장기를 거치며 도시민을 위한 저렴한 주택 공급지로 인식돼왔다. 하지만주택유형별로 지정된 용적률·건폐율 같이 정량적인 밀도관리 기준을 제외하고는 저층주거지 고유의 특성에 따른 세분화된 관리체계가 부재했다. 그 결과 지속적으로 고밀화, 슬럼화 되어왔을 뿐 아니라 부동산 가치 역시 저평가되어 왔다.

그나마 저층주거지역의 유일한 정비수단이었던 재개발ㆍ재건축사업 역시 현실적으로 추진이 어려운 구역들이 늘어나며 대규모로 직권해제되고 있는 추세다. 획일화된 아파트 단지를 양산한 뉴타운 개발방식의 정비사업들은 기존 거주민의 재정착률이 낮은데다, 주택시장의 다변화된 수요를 흡수하지 못하며 많은 문제점을 야기했다.

저층주거지가 밀집한 서울과 수도권 지역에선 이러한 전면 재개발 방식을 대체할 주민주도형 재생이나 민관 협력을 통한 소규모 정비사업 등 대안찾기가 한창이다. 특히 주목할 만한 것은 저층주거지 주민들 사이에서 일어나고 있는 의식의 변화와 주거문화 재생을 위한 자발적인 노력이다.

노후연한이 비슷한 단독주택이나 5층 이하의 다가구, 다세대 등이 밀집해있는 이들 지역의 문제는 대개 접도조건이 열악하고 공원이나 녹지, 주차 같은 기반시설과 커뮤니티 공간이 부족하다. 아파트에 비해 저평가 되어있는 자산가치로 인해 금용조달이나 사업성 확보 등 사업추진에도 어려움을 겪고 있는 경우가 많다. 이렇듯 환경ㆍ시설적인 면이나 개발 전 자산평가에 있어 불리한 위치에 놓여 있는 저층주택들은 개발 이후 가치 역시 아파트로 개발되었을 때보다 약 70% 수준에 머무른다고 한다. 정비사업 추진을 위한 주민들의 사업비 부담이 동일하다고 가정했을 때 저층주택의 경우 개발 후 수익성 확보가 충분하지 않다는 뜻이다. 사업성이 1순위 요소로 작용하는 정비사업에서 핵심적인 문제가 아닐 수 없다.

저층주거지역에서의 소규모정비사업 활성화를 위해 용적률 완화나 금융지원을 마련하는 것은 기본이다. 이에 더해, 저층주거지 본래의 가치와 미덕을 재평가하고 주거환경을 근본적으로 개선하기 위한 사회경제적 변화와 주민들의 자력만으로는 부족한 사업성 개선도 급선무다.

아파트라는 수직적인 주거형태에 비해 저층주거지역은 보행로 중심의 정주환경이 좋고 수요자맞춤형 주거상품 구성이 용이하다. 또 1층 상가 접근성이나 인접필지와의 연결성으로 부동산적 활용도가 높은 장점도 있다. 그럼에도 불구하고 그동안 낮은 수익성으로 인해 단발적이며 불균형한 개발 행위들에 그쳐왔다.

또 단지 내 커뮤니티가 명확하고 고밀도로 집적되어 있는 아파트에 비해 건물들이 분산되어있어 통합적인 개발과 관리가 어려워 슬럼화되기 쉬운 환경이었다. 앞으로 적절한 공공의 지원과 저층주거지역에 최적화된 산업적 연계를 통해 저층주거지역에서 아파트 수준의 품질관리 기준과 디자인을 확보하여 물리적 환경을 정비해야 한다. 또 단위구역별로 쳬계적인 운영관리시스템을 도입해 저층주거지역만의 가치를 회복한다면 얼마든지 아파트 이상의 주거문화와 자산가치를 확보할 수 있다. 획일적인 아파트를 대신할 새로운 재생의 기회를 간절히 기다리고 있는 많은 저층주거지역민들의 공통된 바람일 것이다.