땅값 상승률 서울 평균치 밑돈
은평·금천·구로구 일대 주목

아파트보다 큰 오피스텔 감가상각
가격 정점 찍는 5~7년께 팔아야




공급과잉과 수익률 하락에도 불구하고 오피스텔 투자가 승승장구하는 지름길은 있다. 하지만 승승장구하는 오피스텔 투자에도 성공 키워드는 따로 있다. 땅값이 상대적으로 저렴한 역세권을 선택하고 또 오피스텔 특유의 ‘적정 매도시기’도 놓치지 않는 게 부동산 전문가들이 조언하는 오피스텔 투자 성공 비결이다.

▶땅값 낮은 곳 역세권 오피스텔 수익률 7% 육박=오피스텔 수익률을 가늠하는 가장 중요한 잣대는 땅값이다. 땅값이 오피스텔 분양가의 50% 정도를 차지하는 등 비중이 월등히 높기 때문이다.

실제 토지가격 변동률이 낮거나 마이너스를 나타낸 지역일수록 오피스텔 임대수익률이 높은 것으로 나타났다.

한국창업부동산정보원에 따르면 4월 26일 현재 서울 주요 역세권 오피스텔 중 임대수익률이 가장 높은 곳은 응암역(6.6%)으로 나타났다. 다음은 대림역(6.52%), 신도림역(6.5%) 순이다.

이들 역세권이 자리한 은평ㆍ금천ㆍ구로구 일대의 땅값 상승률은 최근 6개월간 서울 평균치를 밑돌았다. 국토교통부가 집계한 서울지역 지가는 평균 0.102% 올랐지만 은평구는 0.019% 오르는 데 그쳤다. 금천구와 구로구는 각각 -0.037%, -0.009%를 기록했다. 

오피스텔은 땅값이 낮고 임차 수요가 많은 역세권 주변을 골라 투자하는 게 가장 효과적이다. 투자한 오피스텔을 매각할 때는 입주직후를 피하고 입주 5~7년 뒤 매도하는 게 최고의 수익률을 올리는 투자 비결이다. 사진은 수익률이 6% 이상 나오고 있는 서울 대림역 인근 오피스텔 공사현장.

반면 지가상승률이 서울에서 가장 높은 강남구(0.308%)와 송파구(0.266%) 등 강남권 역세권으로 유명한 강남역과 잠실역 주변 오피스텔 임대수익률은 4~5%대를 밑돌았다.

분양가 또한 땅값 수준에 따라 큰 차를 보였다.

부동산정보업계에 따르면 전용면적 20㎡ 기준으로 강남역 일대 오피스텔의 분양가는 1억8000만∼1억9000만원 선이다. 이는 은평ㆍ금천ㆍ구로구 일대보다 4500만~7000만원가량 높은 금액이다.

▶최고의 매도 타이밍은 입주 5~7년 뒤=오피스텔 투자 시 임대수익뿐 아니라 매매차익도 기대하고 있다면 적절한 매도 시점을 선택해야 한다. 가장 좋지 않은 매매 타이밍은 바로 입주 직후다. 이 시기는 임차 수요가 몰리면서 매매가도 덩달아 오르기 시작하는 출발점이기 때문이다.

여기에 오피스텔 입주시점에 맞춰 분양받은 주인이 신속한 자금 회수를 위해 오피스텔을 매물로 내놓는 경우가 많다는 점도 투자전문가들이 입주 직후 매도를 말리는 이유 중 하나다.

그렇다면 가장 팔기 좋은 시점은 언제일까. 전문가들은 입주 후 5∼7년이 최고의 매도 타이밍이라고 조언한다. 오피스텔은 시간이 지나도 입지적 특성상 임대수요는 꾸준하지만, 아파트와 달리 노후화할수록 감가상각이 반영돼 입주 후 5년부터는 매매가격이 떨어지기 때문이다.

부동산업계의 한 관계자는 “(입주 직후엔) 매수세보다는 매도세가 상대적으로 강하기 때문에 가격을 제대로 받지 못한 채 오피스텔을 넘기는 경우가 많다”며 “오피스텔은 입주 직후 가격이 오르기 시작한 후 5~7년 뒤엔 가격이 하향곡선으로 바뀌는 사이클을 활용하는 투자 지혜가 필요하다”고 말했다.

윤현종 기자/factism@heraldcorp.com