민간자율·시장효율성 보장 대안
사업성·수행능력평가 이원화 필요
독립된 공적평가기구 상설화
내실·비리방지 일거양득 가능

개발업자 사업수행능력 평가때
시공능력평가제도 기준 바람직




부동산 개발사업의 신평가체계 도입의 전제조건은 민간이 주도하는 사적 영역이 강한 만큼 민간의 자율성과 시장의 효율성을 최대한 보장하는 것이다. 아울러 정부는 투명한 규칙과 기준을 제정, 공적기구가 이를 공정히 검증할수 있도록 해야 한다. 이를 위해서는 사업성 평가와 수행능력 평가로 구분된 신평가체제의 법제화가 필요하다. 대한주택보증이 국토연구원에 용역 의뢰, 지난 2월 완성한 평가체계 도입방안을 간추려본다.

▶사업성 평가체계, 상설화된 공적기구 필요, 평가기관 다양화해야=사업성 평가 주체는 정부와 민간이 역할을 배분, 맡는 것이 타당하다. 현행처럼 민간 평가기관에서 사업성을 평가하되 전문성을 갖춘 공적기구에서 민간 평가기관의 평가 결과를 검증하는 것이 효과적이다. 정부는 공적기구와 민간 평가기관의 관리를 통해 평가제도 전반의 관리감독 역할을 해나가는 것이 민간 자율과 시장 효율을 살릴 수 있는 최적의 대안이다. 공적기구의 적정성 검토 및 심의는 사업 평가에 대한 객관성과 신뢰성을 높이게 된다.

따라서 전문성을 갖춘 공적기구는 상시 운영되는 독립 기구화하는 것이 내실과 비리를 방지할 수 있다. 또 민간 평가기관의 역량과 등급을 조정할 수 있는 시스템을 구축, 평가센터의 공정성과 객관성을 확보할 필요가 있다.

독립된 공적기구의 예산 확보 등 어려움을 감안할 경우 기존의 정부투자기관, 출자기관, 출연기관의 부수 조직으로 갈음하되 주된 역할을 평가기관 선정 및 배분, 평가결과 검증, 평가기관 관리 및 결과 자료화 등의 업무를 수행토록 한다. 개발사업 평가기관은 현재 신용평가회사, 회계법인, 감정평가법인, 부동산투자자문회사 등으로 제한돼 있으나 참여 주체를 다양화한다는 측면에서 금융기관과 보증기관 등으로 확대할 필요성이 있다.

평가업무 역시 민간PF 사업을 비롯해 공모형 PF사업 및 개발리츠펀드에서 추진하는 개발사업 일체를 평가할 수 있도록 하고 전문성과 공신력, 독립성, 평가기법 개발 가능성을 갖춰야 한다. 사업성 평가 대상은 사업주체, 사업 규모, 총사업비, PF 대출 규모 및 대출 비율 등 4개의 다양한 기준을 종합적으로 고려할 필요가 있다. 

부동산 PF사업의 잇단 실패로 민간의 자율성과 시장의 효율성을 최대한 보장하는 부동산 개발사업의 신평가체계 도입이 시급하다는 지적이다. 사진은 최근 파산절차에 돌입한 용산국제업무지구개발사업.                                                                                                       [헤럴드경제DB]

주체별로는 공공개발사업(공모형 PF사업 등)에 선도적으로 적용, 보완해 나가는 방법이 효과적이나 부실이 심했던 점을 감안하면 민간 부분의 개발사업 적용도 일정 부분 고려하는 것이 바람직하다. 개발사업 규모 기준은 모든 사업에 대해 의무적으로 적용하기보다는 기존 법제상 평균 규모만을 의무화하는 것이 현실적 대안이다. 총사업비 기준은 면적 기준의 한계를 감안한 것으로 공모형 PF사업과 민간 PF사업, 지방과 수도권을 구분, 정하는 것이 합리적이다.

개발업 등록제도가 시행된 2008년 이후 현재까지 추진된 부동산개발사업의 건별 사업 규모는 평균 489억원이었다. 부동산개발사업 대출 규모와 대출비율 기준 역시 기존 법제를 고려하되 PF 대출비율이 총사업비의 30% 이상인 경우를 평가대상으로 보는 게 타당하다.

사업성 평가시기는 사업시행자가 필요하다고 판단하는 경우에 평가를 신청할 수 있도록 재량권을 부여하되 공모형 PF사업은 사업자 공모 직전에 실시하는 게 바람직하다. 사업성 평가 의무대상 사업은 사업 수행기간 중 1회 평가를 원칙으로 하되 필요에 따라 검증평가도 가능토록 하고 평가결과는 이해당사자에게만 공개토록 한다.

▶사업수행능력 평가, 시공능력평가제도 준용, 개발업자 능력 주시해야=평가주체는 전문성과 공공성, 신뢰성 등을 종합적으로 고려, 결정해야 한다. 새로운 평가주체를 설립하기보다는 건설회사 시공능력평가제도를 준용하는 게 바람직하다.

평가대상은 부동산개발업법에 등록된 개발업자로 하되 개발업자의 경영 상태 및 사업능력 등 2가지로 하는 게 효과적이다. 체계적으로 수행할 수 있는 경영조직과 개발업자 신용도 및 사업 경험 등 안정적으로 개발업을 추진할 수 있는 능력을 평가하는 것이다.

평가시기는 매년 1회로 하되 신규 사업과 대출업무 필요 시 수시 신청, 가능하도록 한다. 평가 결과는 개발업자의 경영능력과 사업능력으로 구분해 공개하되 경영진의 경력과 평판 등 사적 평가지표 공개는 제외돼야 한다.

공개 범위를 놓고 전문가들과 금융기관 등에 따라 의견이 엇갈리는 만큼 적절한 수위 조절이 필요하다. 평가체제에 적용될 평가기준과 평가지표는 별도로 검토해야 한다.

장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com