MC 성기영: 새 정부 출범과 함께 나올 부동산 대책에 잔뜩 시장이 긴장하는 모습인데요. 한 주 부동산 시장 주요 뉴스 분석해드립니다.
헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲새 정부에 대한 기대감 등으로 시장이 다소 호전되는 분위기와 달리 주택시장 회복이 쉽지않을 것이라는 분석이 나왔다면서요?
-그렇습니다. 시장 호전에 대한 기대감이 많고 일부 선취매도 생겨나고 있지만 주택시장이 생각보다 쉽게 나아지지않을 것이라는 전망이 나와 주목을 끌고 있습니다.
LG경제연구원은 지난 29일 ‘세계 주택가격 소폭 반등, 가계부채 늘어난 나라는 회복 지연’이란 보고서를 통해 “버블 붕괴 후 가계부채 조정이 이뤄진 나라에서 주택가격이 상승세로 전환하는 경향이 보인다”며 미국을 예로 들었습니다.
실제로 미국의 주택가격은 2006년 서브프라임 사태가 발생하고서 6년간 내리 떨어졌지만 그 사이 미국의 가처분소득 대비 가계부채 비율은 129%에서 112%로 하락과 양적완화(QE)로 가계의 주택구매 여력도 증가, 집값 상승국면에 접어들었습니다. 영국 역시 마찬가지구요.
반면 우리나라와 캐나다, 호주 등은 금융위기에도 주택시장의 폭락없이 가격 상승을 지속했는데 이런 나라에서는 가계부채 비중이 급격히 증가, 집값 침체가 지속되고 있다는 것입니다.
실제로 우리나라의 가계부채는 2005~2011년 연평균 9.5%로 빠르게 늘어났는데 주택은 구매력 부족으로 시장 회복이 지연되고 있는 상황입니다.
다시말해 금융위기 이후 부동산 경기가 회복된 국가들의 공통점은 금융위기 이후 부동산 거품이 꺼지고 가계의 채무 재조정 과정을 거쳤다는 것입니다.
따라서 우리의 주택시장이 본격 반등하려면 부채 조정을 통한 가계의 구매력 개선이 선행돼야 할 것이라고 지적했습니다. 가계부채 문제로 주택시장의 본격적 회복이 쉽지않다는 얘기죠.
▲봄철 전세난 얘기가 솔솔 나오는데요, 어떻게 예상하십니까?
-지난번에도 말씀드렸지만 겨울 전세난은 항상 봄철 전세난의 전주곡입니다. 겨울에 전세가격이 오르면 봄철 전세난을 야기한다고 봐야 합니다. 봄철 전세난을 부추길 요인은 대략 서너가지.
우선 수요가 한꺼번에 몰려잇다는 점입니다. 올해 서울에서는 대략 11만1437가구가 전세 재계약을 해야 하는데 2~3월에 30% 이상이 몰려 있는 게 특징입니다. △1월 1만1250가구 △2월 1만1238가구 △3월 1만940가구, 4,5,6월에는 1만가구 미만입니다.
여기에 최근 급증하는 월세를 포함하면 재계약 가구는 더욱 늘어납니다. 이는 2월과 3월의 전셋값 상승세가 더울 가팔라질 수 있음을 의미합니다.
실제로 2월에는 전셋값이 크게 오르는게 상례입니다. 1986년부터 지난해까지 27년간 국민은행이 분석한 ‘월별 평균 전셋값 변동률’에 따르면 2월에는 전국 아파트 전셋값이 평균 2.1% 올랐습니다. 이어 3월 1.7%, 9월 1.5%, 1월 0.8%, 8월 0.7% 등의 순이었습니다.
두 번째 요인으로는 재건축 이주수요가 많다는 것입니다. 가락시영, 잠원대림, 신반포1차 등 강남권의 재건축 이주 수요까지 크게 늘어날 것으로 보입니다. 또 잠원동 고덕동 등지의 재건축 단지에서도 계속 이주가 늘어날 것으로 예상돼 인근 단지의 전세 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 이주 수요가 멀리가서 전세를 구하기 힘든 상황임을 감안하면 도심권 전세난이 가중될 수 있을 것입니다.
세번째 이유는 이같은 전세 수요는 증가에도 불구하고 입주 물량, 특히 아파트 준공물량이 충분하지 않다는 것입니다. 올해 서울 입주 예정 아파트는 1만8753가구로 지난해보다 43% 줄어든 규모입니다. 실제로 2월에는 올해 입주 물량의 10%도 채 안 되는 1701가구만 입주할 예정입니다.
▲봄철 전세난이 매매시장을 자극하진 않을까요?
-예전 같아선 충분히 자극할 소지가 많았죠. 하지만 침체 늪이 워낙 깊고 새 정부에 대한 신뢰가 아직 확인되지않아 쉽사리 반영되긴 쉽지않을 것으로 예상됩니다.
더구나 경기침체로 소비도 위축되는 상황이어서 주택 구입에 나서기가 쉽지는 않을 것입니다. 다만 인수위 등에서 부동산 시장을 살려야 한다는 분위기가 강해 시장 기대감은 큰게 사실입니다. 매매가 대비 전세가 비율이 높아지고 있지요. 하지만 회복까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보입니다.
정책기조가 바뀌는 것을 확인하는 시간이 필요하죠. 여기에 세계 주요 국가 경기가 다소 풀리는 쪽으로 진행, 이런 분위기가 이어질 경우 다소 조기에 살아날 가능성도 없지않습니다.
▲분양시장도 봄철을 겨냥해 공급준비를 하는 상황인가보죠?
-그렇습니다 긴 겨울나기를 마치고 봄시장 준비를 하는 모습입니다. 시장은 여전히 냉랭하지만 ‘봄바람’이 불 만한 곳이 어딜지에 관심이 쏠리는 양상입니다. 주요 관심지역은 내달 6000가구가 추가로 분양될 동탄2신도시를 비롯해 세종시 추가분양, 위례 신도시 , 서울권 재건축 재개발 분양단지 등입니다. 대부분 추가분양되는 곳인데다 물량이 넘쳐 분양은 그다지 서둘지않아도 될 듯합니다. 세종시의 경우도 1만가구 정도가 추가공급되고 동탄2신도시도 여전히 미분양이 남아있기 때문입니다. 선별청약이 중요합니다.
▲하우스 푸어 대책은 자꾸 걷도는 느낌입니다?
-실효성에 의문이 제기되면서 새로운 대안이 모색되고 있는데요. 사실 지분을 매각한다는게 쉽지않습니다. 그러다 보니 아예 리츠 등으로 이를 매입해 임대 등으로 활용하다고 주인이 사겠다면 다시 파는 대책이 검토되고 있습니다.
또 일단 채권자인 은행, 채무자인 주택소유자가 서로 조정해 워크아웃조정을 먼저 하는 방안이 우선이고 보조적으로 지분매각을 유도하는 방식이 구체화되는 양상입니다.
문제는 도덕적 해이 방지, 실제 효용성, 금융기관협조 등이 뒤따라야하고 자격대상, 집값 할인범위 등 실행에 있어서도 좀 더 세밀히 다듬어져야 할 것으로 보입니다.
▲단독주택 공시가격이 나왔죠?
-네. 국토해양부가 매년 발표하는데요. 올해는 시장침체 등으로 실거래가 반영률을 높이지 않습니다. 오름 폭이 크지않았습니다. 하지만 울산, 세종시 등 개발호재가 있었던 곳은 상승폭이 높아 세금을 더 내야할 것으로 보입니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
