MC 성기영: 부동산 해빙을 위한 해법찾기가 부산합니다. 세계 각국도 부동산 부양으로 경제회생의 발판을 마련하고 있는데요. 어떤 정책이 요구되고 검토되는지 분석해봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲우선 굉장히 빨라지는 분위기예요. 정부와 인수위, 여당에서 마련의 필요성을 계속 제기하고 있는데요? -그렇습니다. 부동산 해법찾기가 한창입니다. 정부와 여당, 인수위 등은 물론 학계, 관변 연구소, 업계까지 부동산시장을 살릴 묘책찾기에 나서는 분위기입니다. 부동산 문제를 풀지않고서는 일자리를 비롯해 경기활성화, 중산층 회복 등을 달성하기 어렵다는 판단에 따른 것입니다. 실제로 지난 98년 외환위기 극복을 위해 김대중정부는 주택시장을 우선 부양, 국민총생산(GDP) 1.5%P를 끌어올리는 등 경기회복의 견인차로 활용한 바 있습니다. 여기에는 또 박근혜 대통령 당선인의 수도권 지지표에 대한 보은(?) 부담도 크게 작용하고 있는 것으로 분석됩니다.
▲회생대책, 어떤 얘기들이 나오고 있는지요?
-많은 애기들이 나오고 있는데요. 대표적인 것이 다주택자 양도세 중과 폐지 등 세제 개편입니다. 그리고 1주택 기준의 고정관념을 없애는 규제완화와 지분 매입등 하우스 푸어 공약사항이행, DTI탄력 적용, 금융지원 확대 등 아주 다양하게 나오고 있습니다.
▲전문가가 보시기에 회생을 위한 가장 시급한 과제는 뭘까요?
-우선적으로 시장불신 제거가 우선입니다. 상황 전환 위한 화끈한 로드맵을 내놔야 한다는 점입니다.
정부와 여당이 9차례에 걸쳐 대책을 내놨지만 찔끔찔끔 내놓은 곁가지 정도로 일관, 효험을 거두지 못했습니다. 전월세대책과 거래활성화대책으로 구분, 시장정상화를 투트랙으로 추진한 것부터가 문제였습니다. 두 사안은 서로 맞물려 거래가 활성화되면 전월세난이 약화될 수 밖에 없습니다. 우선 거래활성화를 위해서는 매수시장에 생기를 불어넣어야 합니다. 매입자금 지원도 중요하지만 매수제한 규제를 해제하고 향후 집값에 대한 불안심리를 제거해야 투자자가 시장에 적극 개입하게 됩니다.
민간자금이 적극 들어와야 시장이 살아납니다. 이를 위해서는 다주택 규제를 과감히 풀어 페널티를 없애는 전향적이고 혁신적인 규제완화가 필요합니다. 투기라는 낡은 고정 관념을 버려야하죠. 전월세난은 매수기피와 주택시장 변화 속에서 생겨난 구조적 현상으로 집을 살 만한 능력을 갖춘 사람은 집을 매입토록 길을 터줘야 합니다. 아울러 전월세난은 민간 임대사업활성화를 통해 임대주택 공급을 늘리는 것이 대안입니다. 민간 임대사업에 과감한 인센티브를 제공하는 전향적 대안이 필요한 이유죠. 인구구조와 수요감소, 침체시장에 긍정적인 시그널을 보내기 위해 스페인과 같은 과감한 외국인 매입유도정책을 펼치는 것도 필요합니다. 이는 제주도에서 영주권을 제공, 중국과 일본 등 외국인 투자를 이끌어내는데 이미 효험을 거두고 있습니다. 아울러 박 정부의 첫 의지 조기 표명 및 정상화 로드맵 내용이 중요합니다. 부동산시장을 살린다는 분명한 의지가 반영될 경우 시장불신이 사라지면서 정책의 약발이 먹히게 될 것이나 그렇지않으면 재차 부동산 시장은 미궁에 빠질 공산이 큽니다. 이명박 정부의 연장선에 있다는 회의적인 시장인식을 우선적으로 불식시키는게 중요하죠.
▲수급상황으로 본다면 공급이 많다는 것이 문제 아닌가요?
-그렇습니다. 수급 개선 절실, 과다 매물 줄이고 공급 축소가 먼저라고 봅니다. 매수세를 확산, 거래를 되살리기 위해서는 매물 감소와 집값 추가하락 등 불안요인을 제거해야 합니다. 물가수준 이상으로 집값이 오른다는 안도감을 주는 것 역시 필요합니다. 이를 위해서는 과다 공급과 매수위축으로 급증한 주택 매물을 줄여야 하죠. 우선 신규공급 물량을 대폭 줄이는게 효과적입니다. 이를 위해서는 현재 추진 중인 수도권 2기 신도시의 공급 계획을 재조정 내지 축소해야 합니다. 파주 등 12개 지역에서 추진 중인 80만가구 이상 주택 공급은 필연적으로 매물홍수를 부를 수 밖에 없습니다. 연간 40만가구를 웃도는 정부의 주택공급물량도 재고해야 합니다.
유효수요를 감안, 당분간 20만 가구수준이라면 시장의 심리적 공급위축영향은 클 것입니다. 기존주택 매물 감소는 임대주택사업 활성화와 생애최초주택구입자금의 확대지원을 통해 가능합니다. 최근 일본 임대주택사업자와 국내 아파트관리회사가 합작으로 임대주택사업회사를 설립한 사례에서 보듯 자금과 관리가 결합된 유사기업의 설립이 잇따를 수 있습니다. 리츠 등 제도권내 금융과 자산가들의 자금을 끌어들이는게 중요하죠. 생애최초 주택자금 지원제도 역시 기존주택으로 물꼬를 확대하고 대상범위를 늘려 젊은이들이 매수시장에 개입할 수 있도록 하는 것이 유효합니다. 보금자리 주택 역시 공급규모를 대폭적으로 줄여 잠재적 대기수요를 줄이는게 필요하구요. 대신 도시재생사업 활성화를 통해 안정적인 공급과 일자리 창출 유도하는게 효과적입니다.
▲추가적인 대책은요?
-예컨대 가장 많이 거론되는 것이 바로 세제입니다. MB정부는 다주택자들에게 세제혜택을 많이 준게 사실입니다. 주택장기보유특별공제 혜택을 되살려 최고 30%까지 양도세를 공제해주고 매입임대사업 기준요건을 대폭 완화했으며 취득세 역시 한시적으로 감면해줬습니다. 금융규제도 완화해 총부채상환비율도 조건부로 낮추는 등 세제와 금융면에서 지원이 잇따랐습니다. 그럼에도 시장은 전혀 반응을 하지않았죠. 찔끔찔끔 대책을 내놓은데다 한시적이어서 매수심리 자극에 실패한 것입니다. 집 가진 사람이 죄, 피해자가 될수 있다는 불안심리를 잠재울 수 없었다는 얘기이죠. 국세청은 탈세를 잡겠다고 목소리를 높이는 마당에 자산가나 기업이 시장을 개입할 리 없지요.
주택구입에 수반하는 취득세와 양도세 등 거래세를 아예 대폭 내려 진입장벽을 낮춰야 합니다. 최소한 지방 주택 구입에는 제한이 없도록 근본적 개선이 필요합니다. 생애최초 주택구입자의 경우 아예 취득세를 면제해주고 큰 주택으로 옮겨갈 때 양도세 이연제도의 도입이 필요합니다.
DTI 규제완화 역시 비거치식 고정금리로 주택담보대출을 받는 경우에 한해 실효를 거두지 못했습니다. 자영업자는 소득인정을 받는데 불이익이 여전, 대출을 받아 집사기가 어려운게 현실이죠. DTI 규정은 현실에 맞게 탄력적으로 조정할 필요가 있습니다.
다주택자를 죄인시하고 각종 페널티를 가하던 과거 관념을 완전히 폐지하고 우월적 금융권의 대출관행도 혁신적으로 개선해야 합니다. 야당 설득도 범정부 및 여당차원에서 적극적이어야 합니다. ‘안되면 그만이다’ 식으로 대책을 추진해서는 시장불신만 낳습니다. 발표된 대책은 필히 입법으로 뒷받침해야 하죠. 소통만을 얘기하다보면 야당과의 물타기 정책이 나올 수 밖에 없고 주공약 사항인 주거복지에 전념하다보면 시장활성화와는 거리가 멀어질 수 밖에 없습니다.
▲세계 각국은 부동산정상화를 위해 어떤 정책을 펼치고 있는지 궁금하네요.
-매물울 소화하는 대안, 규제를 푸는 것 등이 주류를 이룹니다. 미국 등 세계각국, 부동산으로 경제 회생 발판 마련 등 동산 시장 정상화는 우만의 문제가 아닙니다. 세계 각국도 경제 불황 극복 차원에서 부동산 시장을 지렛대로 활용하는 추세죠. 부동산을 경제의 명암을 가르는 핵심으로 판단하고 있다는 얘깁니다.
미국은 원금까지 깎아주는 모기지 지원책과 바닥매물 흡수를 위한 수요진작책을 펼쳐 실효를 거두고 있죠. 도시권 주택가격이 재차 회복되는 등 시장정상화와 함께 일자리 등 경제에 훈풍을 돌게하는 기폭제가 되고 있습니다. 냉온탕 중인 유럽 역시 부동산에 큰 비중을 두고 다양한 정책을 추진 중입니다. 거품붕괴와 과잉공급으로 초토화된 스페인은 부동산 매입시 외국인에게 영주권을 주는 조건을 제시, 매물소화에 효과를 거두고 있죠. 유럽권 휴양지라는 특장점을 최대한 살리고 있는 것입니다.
상황은 다르지만 자산 안전지대로 자금유입이 많아지면서 유발된 독일 역시 부동산 정책 비중을 높이고 있습니다. 임대료 상한규제 등 과다규제를 극복하고 공급을 늘리는 정책을 우선 추진하고 있습니다.
이외에 일본은 20년 경제불황의 터닝포인트를 부동산에 두고 과감한 회생대안을 검토 중이며 중국도 경제운용의 핵심에 부동산정책을 놓고 고심 중입니다. 경제와 부동산이 불가분의 관계라는 점이 범세계적으로 통용되고 있는 것이죠. 박근혜 새정부 역시 부동산시장 정상화를 위해서는 확고한 의지표명과 치밀한 로드맵이 절대 요구되고 있습니다. 과감한 규제완화와 거시적 종합대책이 필요한 이유입니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
