MC 성기영: 새해가 밝은지 벌써 열흘이 지났습니다. 주택시장 동향이 궁금한데요. 시장동향과 봄철 전망에 대해 알아봅니다.
헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲겨울 속 주택시장, 취득세 연장 등을 놓고 논란을 빚고 있는데 지금 어디로 가고 있는지 궁금하네요? -민간 포탈업체가 분석한 자료를 보면 전국적으로 집값 하락세가 지속되고 있고 전세가는 보합을 유지하는 것으로 조사됐습니다. 실제 시장에서의 체감도 여전히 매수세가 부진, 집값이 하락할 수 밖에 없는 구조죠. 반면 전세는 겨울철에도 불구하고 간간이 찾는 수요가 있어 거래가 되는 상황입니다. 집을 팔려다 전세놓는 경우도 흔히 볼 수 있구요.
다만 한가지 특이점으로 봐야 할 것은 지난해 4분기 이후 집값 낙폭이 점차 줄어들고 있다는 점입니다. 전국적으로 한주간에 0.2% 정도 하락했는데 올들어서는 0.1%로 줄었습니다. 새 정부 기대감이 반영되거나 바닥세에 대한 인식이 다소 감안된 것으로 판단됩니다.
반면 전세시장은 다소 둔화되는 모습이나 여전히 오름세를 타고 있어 봄철 전월세시장에 악영향을 미치지않을까 우려됩니다.
▲역시 관심지역은 서울 수도권인데요, 매매시장부터 말씀해주시죠.
-그렇죠. 서울 수도권 아파트 거래시장은 세밑 한파와 취득세 감면 종료로 한산한 모습입니다. 다주택자 양도세 중과 1년 유예와 취득세 감면 연장 추진 등 거래 시장의 호재에도 불구하고 시장 반응은 냉랭합니다. 약세가 계속되는 가운데 서울 아파트 매매가격은 2011년 2월 이후 22개월 연속 떨어졌고 지난해에는 주택거래 정상화를 위한 5.10대책과 9.10대책이 발표됐음에도 불구하고 주간 한차례 상승없이 하락세가 이어졌습니다.
한파와 폭설로 거래시장이 한산한 가운데 금주 서울, 수도권 아파트 매매가격은 △서울(-0.02%) △신도시(-0.01%) △수도권(-0.01) 모두 내렸고 서울은 관망세로 하락 폭이 다소 둔화됐습니다. 서울 재건축시장 역시 주간 0.04% 떨어지는데 그쳤습니다.
서울에는 금천 노원 강동 도봉 등 강북권의 내림세가 두드러졌습니다. 수도권에서는 의왕 수원 인천 용인이 하락을 주도하고 있는 상황입니다.
▲서울ㆍ수도권 전세시장은 올랐다면서요?
-서울, 수도권 전세시장 역시 추위로 움직임이 크지 않았다. 하지만 신혼부부 수요와 겨울방학 학군 수요가 있었던 일부 지역에서 오름세가 나타났습니다. 서울은 주간 0.03% 올라 소폭이지만 상승세가 이어졌고 신도시와 수도권은 보합세가 계속됐습니다.
서울에서는 송파 광진 도봉 동작 등이 오름세를 주도했고 수도권에서는 광명 인천 남양주의 전세가격이 오른 것으로 나타났습니다. 산본 용인 고양 수원은 지속적으로 전세가 하락, 봄철 전세얻을 분들은 이들 지역에 우선적으로 관심을 가져봄직 합니다.
▲향후 전망이 관심인데요, 취득세 감면 연장 법안이 제출됐다고 하죠. 실제로 영향이 있을까요. 매매시장에?
-그렇습니다. 상당한 영향이 있다고 봐야 합니다. 관련법안은 진영 인수위 부위원장이 대표 발의, 9억원 이하 주택의 취득세율을 현행 2%에서 1%로 낮추는 ‘지방세 특례 제한법 개정안’이 국회에 제출됐는데요. 개정안 주요 골자는 주택가격별로 △9억원 이하 주택은 2%→1% △9억원 초과~12억원 이하 주택은 4%→2% △12억원 초과는 4%→3%로 각각 취득세율을 낮추도록 하는 것입니다.
※ 주택유상거래에 대한 법정 취득세율은 4%로서, 현재는 9억원 이하 1주택에 대해서 50% 감면(4%→2%)하고 있음.
주택 유상매매 등 거래에 동반되는 취득세를 낮추면 조정된 급매물에 대한 저가매수세의 시장 진입문턱을 낮추는 효과가 기대됩니다. 지난해 9.10대책을 통해 3개월(9.24~12.31) 정도 단기 적용된 취득세 감면일몰이 한겨울 계절적 비수기와 겹쳐 주택거래량이 일시에 빠지는 정책 교란현상 및 거래절벽(거래공동화) 우려도 다소나마 덜 수 있을 것으로 예상됩니다.
▲실제 혜택을 보는 주택은 얼마나 될까요?
- 2%에서 1%로 요율인하 혜택을 볼 수 있는 9억원 이하 아파트는 전국 아파트의 97.8%인 684만2054가구로 서울(113만9253가구), 경기(196만7459가구)에 집중돼 있습니다. 2%p 취득세율이 인하될 9억원 초과~12억원 이하 주택은 전국 7만8442가구, 12억원 초과 주택의 규모도 7만3104가구에 달합니다.
이외에도 올 1분기 입주를 앞두고 있는 전국 3만2526가구의 준공예정 아파트도 취득세 감면을 염두에 두고 지체상금을 물며 입주를 미루는 불편을 덜 수 있을 전망입니다.
▲거래시장이 살아날까요?
-불안심리는 일부 제거됐다고 봅니다. 현재 시장은 두 세력이 존재한다고 봅니다. 향후 집값이 여전히 불안, 하락소지가 있다고 보는 비관론과 점차 나아질 것으로 이해하는 회복론이 교차하고 있는데요. 일단 아직까지는 비관론이 우세한 것으로 판단됩니다.
매수세가 개입하지않고 지켜보자는 식이죠. 분수령은 금년 봄철이 될 것으로 보입니다. 인수위가 어떤 대안을 내놓고 차기정부가 어떤 방향으로 시장 정상화를 할 것이냐 하는 의지가 중요하다고 봅이다. 이에 따라 추가하락 내지는 점진적 회복이 결정될 것으로 보입니다. 봄철 시장이 중요하죠. 공급량이나 대외적 경제회복 여부도 중요하겠지만 단기적으로는 새 정부 정책의지가 더 중요하다고 봅니다.
▲봄철 전월세시장을 걱정하는 목소리도 들리던데요.
-걱정입니다. 겨울 전세난은 봄철 전세난을 불러오는게 생리입니다. 입주물량 감소는 이같은 우려를 더욱 가중시킵니다. 올 1~3월까지의 아파트 입주 물량은 3만2526가구로 작년 동기 3만7581가구보다 적습니다.
최근 4년(2009~2012년)과 비교해서도 가장 적은 물량입니다. 특히 서울 수도권의 경우 올 입주물량이 1만6800가구 수준으로 지난해 동기 3만5880가구의 절반에도 못미칩니다. 대부분의 물량이 4분기에 집중되어 있어 지역별·시기별로 전세 가격의 움직임이 크게 달라질 것으로 보입니다. 자녀와 부모를 둔 가구의 경우 투룸 형태의 아파트를 선호하는 점을 감안하면 더욱 그렇습니다.
게다가 올해 전세 재계약 건수가 많은 것도 문제입니다. 올해 만기가 도래하는 수도권 전세 재계약 물량은 132만건에 이릅니다. 이중 1분기에 35만906건이 몰려있습니다. 지난해 1분기 34만1500건보다 3% 정도 많은 물량이지요. 전세 구득난이 심각해지는 3월의 경우 작년 12만6806건보다 10% 이상 많은 14만1587건의 전·월세 재계약이 몰릴 것으로 예상됩니다.
만성적인 전월세난을 겪고있는 서울은 더욱 심각합니다. 2월과 3월의 전세 재계약 가구가 각각 2만5000가구로서 월평균(2만가구)보다 5000가구 가량 많아 전세가격의 상승가능성이 높습니다.
중장기적으로도 마찬가지입니다. 신혼, 분가, 멸실로 인한 임대수요는 증가하는데 공급이 미치지 못하기 때문입니다. 서울 아파트 공급창구인 재개발 재건축이 사실상 올스톱 상태입니다. 연간 공급물량이 2만여 가구도 채 미치지 못하죠. 또 재건축을 위해서는 이주수요가 필연적으로 발생하는데 임대사업의 효용성을 높일 수 밖에 없는 구조입니다. 수요증가와 공급감소는 필연적으로 전세월난을 야기할 수 밖에 없습니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
